Как платить налоги со сдачи в аренду нежилого помещения: полное руководство 2024

Сдача коммерческой недвижимости в аренду — стабильный источник дохода. Но без правильного оформления и уплаты налогов он может превратиться в источник проблем со штрафами от ФНС. Незнание закона не освобождает от ответственности, а налоговая служба с каждым годом все эффективнее выявляет незадекларированные доходы.

Мы, команда ButlerSPB, ежедневно помогаем собственникам управлять недвижимостью и легально оптимизировать доходы. В этой статье мы разложим по полочкам все, что нужно знать о налогах при сдаче нежилых помещений в 2024 году. Вы узнаете, какой статус арендодателя выбрать, какие налоговые режимы самые выгодные, как все оформить по шагам и что будет, если этого не сделать.

Кто может сдавать нежилое помещение? Выбираем статус арендодателя

Размер налога, который вы будете платить, напрямую зависит от вашего юридического статуса как собственника. Есть три основных варианта, каждый со своими особенностями.

Физическое лицо

Самый простой на первый взгляд, но не всегда самый выгодный вариант. Вы просто заключаете договор как частное лицо и платите налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Индивидуальный предприниматель (ИП)

Наиболее популярный и гибкий статус для ведения арендного бизнеса. Регистрация ИП открывает доступ к специальным, более выгодным налоговым режимам.

Самозанятый (Плательщик НПД)

Удобный и простой режим с низкими ставками, но он сопряжен с серьезными рисками именно при сдаче нежилых помещений.

Важный экспертный нюанс: сдача в аренду именно нежилых помещений (офисов, складов, торговых площадей) самозанятым — это серая зона. ФНС часто трактует такую деятельность как предпринимательскую, которая требует регистрации ИП. Использование статуса самозанятого для этих целей может привести к доначислению налогов и штрафам.

Сравниваем налоговые режимы: НДФЛ, УСН, Патент и НПД

Давайте детально разберем плюсы, минусы и ставки для каждого варианта. Для максимальной наглядности мы свели все ключевые параметры в одну таблицу. подробности на этой странице

Параметр	Физлицо (НДФЛ)	Самозанятый (НПД)	ИП на УСН “Доходы”	ИП на УСН “Доходы - Расходы”	ИП на Патенте (ПСН)
Налоговая ставка	13% (или 15% с дохода свыше 5 млн ₽ в год)	4% (если арендатор физлицо), 6% (если арендатор юрлицо/ИП)	6%	15% (в регионах может быть 5-15%)	Фиксированная сумма в год (зависит от региона, площади)
Налоговая база	Вся сумма арендной платы	Вся сумма арендной платы	Вся сумма дохода	Доходы минус документально подтвержденные расходы	Потенциально возможный годовой доход
Ограничения по доходу	Нет	2,4 млн ₽ в год	265,8 млн ₽ в год (в 2024 г.)	265,8 млн ₽ в год (в 2024 г.)	60 млн ₽ в год
Страховые взносы (2024)	Нет	Нет (только добровольно)	Обязательные (49 500 ₽ + 1% с дохода свыше 300 000 ₽)	Обязательные (49 500 ₽ + 1% с дохода свыше 300 000 ₽)	Обязательные (49 500 ₽ + 1% с дохода свыше 300 000 ₽)
Отчетность	Декларация 3-НДФЛ раз в год	Не требуется (чеки формируются в приложении “Мой налог”)	Декларация по УСН раз в год	Декларация по УСН раз в год	Не требуется (только вести Книгу учета доходов)
Главный нюанс	Самая высокая налоговая ставка	Рискованно/часто запрещено для нежилых помещений!	Оптимально, если расходов мало или их сложно подтвердить	Выгодно при больших официальных расходах (ремонт, коммуналка)	Доступен не во всех регионах и ограничен по площади объекта

Подробный разбор каждого варианта

Вариант 1: Сдача как физлицо — платим 13% НДФЛ

Кому подходит: Для разовых сделок или если вы принципиально не хотите регистрировать ИП.
Как платить: Необходимо самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию до 30 апреля года, следующего за отчетным. Уплатить сам налог нужно до 15 июля.
Плюсы: Не нужно платить страховые взносы и вести сложную отчетность.
Минусы: Самая высокая налоговая ставка. Невозможность уменьшить налог на сумму расходов (например, на ремонт или коммунальные платежи, если они не компенсируются арендатором отдельно).

Вариант 2: Статус ИП — золотой стандарт для арендодателя

Регистрация в качестве ИП — самый надежный и в большинстве случаев самый выгодный способ легализовать арендный бизнес.

ИП на УСН “Доходы” (6%)

Это самый популярный выбор среди арендодателей.

Логика проста: вы платите 6% со всей суммы полученной арендной платы.
Пример расчета: За год вы получили от арендаторов 1 200 000 ₽. Ваш налог составит: 1 200 000 ₽ * 6% = 72 000 ₽.
Важно: Вы обязаны платить за себя фиксированные страховые взносы (49 500 ₽ в 2024 году). Однако на эту сумму (и на дополнительный 1% с доходов свыше 300 000 ₽) вы можете уменьшить свой налог. В нашем примере налог к уплате можно будет серьезно сократить.

ИП на УСН “Доходы минус расходы” (15%)

Этот режим выгоден, если у вас есть большие, документально подтвержденные расходы.

Когда это выгодно: Если ваши расходы (амортизация, капитальный ремонт, коммунальные услуги, охрана, проценты по кредиту на покупку объекта) составляют более 60% от доходов.
Пример расчета: Доход за год 1 200 000 ₽, подтвержденные расходы — 800 000 ₽. Налоговая база: 1 200 000 - 800 000 = 400 000 ₽. Налог: 400 000 ₽ * 15% = 60 000 ₽.

ИП на Патенте (ПСН)

Патентная система налогообложения — это покупка “разрешения” на ведение арендного бизнеса на определенный срок (от 1 до 12 месяцев).

Экспертная деталь: Патент на аренду нежилых помещений доступен не во всех регионах РФ. В Санкт-Петербурге, например, он есть. Стоимость патента не зависит от вашего реального дохода, а рассчитывается на основе потенциально возможного дохода, который устанавливают местные власти. Он зависит от площади объекта и его местоположения. Рассчитать примерную стоимость можно на официальном калькуляторе ФНС.
Ограничения: Чаще всего патент можно применять для помещений площадью до 150 кв.м.

Вариант 3: Самозанятость — почему это рискованно

Повторимся: несмотря на привлекательные ставки (4-6%) и простоту, этот режим не предназначен для сдачи коммерческой недвижимости. Официальная позиция ФНС и Минфина заключается в том, что сдача нежилого помещения — это предпринимательская деятельность, которая не подпадает под НПД (кроме сдачи в аренду апартаментов, которые по документам являются нежилыми, но используются для временного проживания).

Риски для собственника: доначисление налогов по ставке 13% (НДФЛ), штрафы за незаконное предпринимательство и пени за весь период “неправильной” работы.

Пошаговый план: как легализовать доход от аренды

Шаг 1. Выбор оптимальной системы налогообложения. Проанализируйте свой объект и потенциальные доходы/расходы. Если расходов мало — УСН 6% ваш лучший выбор. Если много и все можно подтвердить документами — посчитайте выгоду УСН 15%. Если помещение небольшое и в вашем регионе доступен патент — рассчитайте его стоимость, это может быть самый выгодный вариант.
Шаг 2. Регистрация (для ИП). Процесс регистрации сегодня максимально упрощен. Подать документы можно онлайн через сайт ФНС, Госуслуги, сервисы банков или лично в МФЦ. При регистрации укажите основной код ОКВЭД 68.20.2 “Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом”.
Шаг 3. Заключение грамотного договора аренды. Это ключевой документ, защищающий ваши интересы. Важно прописать не только арендную ставку, но и порядок оплаты коммунальных услуг, условия и частоту индексации, ответственность сторон за порчу имущества, обеспечительный платеж. Специалисты ButlerSPB готовят юридически выверенные договоры для всех наших клиентов, минимизируя любые риски.
Шаг 4. Уплата налогов и взносов. Следите за сроками. Для ИП на УСН необходимо платить авансовые платежи по налогу ежеквартально, а итоговый налог и страховые взносы — раз в год в установленные законом сроки.

Ответственность за неуплату налогов: что будет, если сдавать “в серую”?

Надежда на то, что налоговая не узнает о вашем доходе, — очень рискованная стратегия. ФНС отслеживает переводы между счетами, анализирует данные из открытых источников (объявления на Avito и ЦИАН) и реагирует на жалобы от “доброжелателей” (например, недовольных арендаторов или соседей).

Последствия могут быть крайне неприятными:

Штраф за неуплату налога: 20% от неуплаченной суммы. Если докажут умысел — 40%.
Пени: Начисляются за каждый день просрочки уплаты налога.
Штраф за неподачу декларации: до 30% от суммы налога по ней.
Принудительное взыскание: Налоговая может списать долг с ваших банковских счетов или передать дело судебным приставам.
Уголовная ответственность: Применяется при неуплате налогов в крупном (от 2,7 млн ₽ за 3 года для физлиц) и особо крупном размере.

Вывод очевиден: экономия на налогах сегодня может обернуться гораздо большими финансовыми и репутационными потерями завтра.

Доверьте рутину профессионалам: как ButlerSPB помогает собственникам

Разобраться во всех нюансах, следить за изменениями в законах, вовремя считать и платить налоги, взаимодействовать с арендаторами — это полноценная работа. ButlerSPB берет эту работу на себя, освобождая ваше время и гарантируя финансовую безопасность.

Не знаете, какой налог выбрать? → Проведем аудит вашего объекта, рассчитаем все варианты и подберем самую выгодную систему налогообложения.
Боитесь ошибок в договоре? → Составим и заключим юридически безупречный договор аренды, который на 100% защитит ваши интересы.
Устали контролировать платежи? → Возьмем на себя регулярный сбор арендной платы и строгий контроль за своевременной оплатой счетов.
Нет времени на отчеты? → Наш бухгалтер подготовит и сдаст всю необходимую налоговую отчетность в ФНС точно в срок.
Просто хотите получать пассивный доход? → Мы предлагаем комплексное доверительное управление “под ключ”: от поиска и проверки арендатора до решения всех операционных, юридических и финансовых вопросов. Вы просто получаете чистый доход на свой счет.

Заключение и Призыв к действию

Правильный выбор системы налогообложения при сдаче нежилого помещения в аренду — это фундамент вашего финансового благополучия и спокойствия. Как показывает наша многолетняя практика, самым выгодным и надежным вариантом в большинстве случаев является регистрация ИП и применение УСН 6% или Патента.

Хотите узнать, сколько именно вы можете зарабатывать на своем объекте с учетом всех налогов и расходов? Оставьте заявку на бесплатную консультацию и экспресс-расчет доходности вашей недвижимости от эксперта ButlerSPB.

[Получить бесплатную консультацию]

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения: полное руководство для собственника