Как платить налоги со сдачи квартиры в аренду в 2024 году: подробный гид для собственника

Сдача квартиры в аренду — отличный источник пассивного дохода. Но мысль о налогах, декларациях и возможном внимании со стороны ФНС часто омрачает эту радость. Что, если мы скажем, что платить налоги можно просто, легально и даже выгодно?

Налоговая служба с каждым годом все активнее отслеживает доходы физических лиц, анализируя переводы на карту и реагируя на жалобы соседей. Сдавать квартиру «вчерную» становится все более рискованно.

Мы в ButlerSPB ежедневно помогаем десяткам собственников не только эффективно управлять недвижимостью, но и выстраивать все процессы легально и без головной боли. В этой статье мы разложим по полочкам все, что нужно знать о налогах с аренды, и поможем вам выбрать самый оптимальный и безопасный путь. Вы получите четкое сравнение всех законных способов, пошаговые инструкции и ответы на главные вопросы.

Почему нельзя игнорировать налоги: риски для арендодателя

Многие собственники недооценивают последствия нелегальной сдачи жилья. Однако цена такого решения может оказаться гораздо выше, чем сумма самого налога.

Штрафы и пени. За сокрытие доходов предусмотрены серьезные финансовые санкции:
- Штраф за неподачу декларации: 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% от общей суммы и не менее 1000 рублей).
- Штраф за неуплату налога: 20% от суммы неуплаченного налога. Если налоговая докажет, что вы действовали умышленно — 40%.
- Пени: За каждый день просрочки начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Как налоговая может узнать о сдаче? Иллюзия анонимности очень хрупка. Источников информации у ФНС достаточно:
- Банковский мониторинг: Регулярные одинаковые поступления на ваш счет от одного и того же человека могут вызвать вопросы у банка и, как следствие, у налоговой.
- Жалоба от соседей или арендатора: Конфликтные ситуации — одна из самых частых причин проверок.
- Данные от госорганов: Участковый, миграционная служба (при регистрации жильцов) могут передать сведения в ФНС.
- «Контрольная закупка»: Хотя это редкий метод, инспектор может выступить в роли потенциального арендатора.
Уголовная ответственность. При уклонении от уплаты налогов в особо крупном размере (от 2,7 млн рублей за 3 года подряд) возможна уголовная ответственность по статье 198 УК РФ. Мы не стремимся вас напугать, но информировать о таких рисках — наша обязанность.

Три законных способа платить налоги с аренды: выбираем оптимальный

Хорошая новость в том, что государство предлагает несколько легальных и вполне удобных вариантов уплаты налогов. Рассмотрим каждый из них.

Способ 1. Физическое лицо: уплата НДФЛ (13%)

Суть метода: Это самый «традиционный», но при этом и самый дорогой способ. Вы платите налог на доходы физических лиц.
Налоговая ставка: 13% от суммы полученной арендной платы. Если ваш совокупный годовой доход превышает 5 млн рублей, то с суммы превышения ставка составит 15%.
Кому подходит: Тем, кто сдает жилье нерегулярно (например, на пару месяцев в году) или по каким-то причинам не хочет регистрировать специальный статус самозанятого или ИП.
Плюсы: Не требует никакой предварительной регистрации.
Минусы: Самая высокая налоговая ставка из всех вариантов. Необходимость ежегодно подавать достаточно сложную декларацию 3-НДФЛ.
Пошаговая инструкция:
1. Заключить договор аренды с арендатором.
2. По окончании года (в срок до 30 апреля следующего года) заполнить и подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ. Это удобнее всего делать через личный кабинет на сайте ФНС.
3. Уплатить рассчитанный налог в срок до 15 июля года, следующего за отчетным.

Способ 2. Самозанятость: налог на профессиональный доход (НПД) узнайте больше о услугах по управлению арендой на официальном сайте ButlerSPB

Суть метода: Это самый простой, выгодный и популярный на сегодня способ легализации доходов от аренды.
Налоговая ставка: 4%, если арендатор — физическое лицо; 6%, если арендатор — юридическое лицо или ИП.
Кому подходит: Абсолютному большинству собственников, чей годовой доход от всей деятельности в рамках самозанятости не превышает 2,4 млн рублей.
Плюсы: Очень низкая налоговая ставка. Никаких деклараций и отчетов. Простая регистрация за 10 минут через приложение «Мой налог». Отсутствие обязательных страховых взносов. Можно легко совмещать с основной работой по трудовому договору.
Минусы: Есть лимит по годовому доходу (2,4 млн руб.). Нельзя нанимать сотрудников по трудовому договору. Период самозанятости не засчитывается в трудовой стаж для начисления пенсии (но можно делать добровольные взносы).
Пошаговая инструкция:
1. Скачать на смартфон приложение «Мой налог» и пройти быструю регистрацию по паспорту.
2. После каждого получения арендной платы нужно зайти в приложение, указать сумму и сформировать чек. Чек необходимо отправить арендатору (в мессенджере или по e-mail).
3. Приложение автоматически рассчитает сумму налога за прошедший месяц.
4. Уплатить налог нужно до 28-го числа следующего месяца, это можно сделать прямо в приложении, привязав банковскую карту.

Способ 3. Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН

Суть метода: Вы регистрируете себя в качестве предпринимателя. Этот вариант подходит для тех, кто превратил сдачу недвижимости в полноценный бизнес.
Налоговая ставка: Чаще всего используется Упрощенная система налогообложения (УСН) «Доходы» со ставкой 6%. Реже — УСН «Доходы минус расходы» со ставкой 15% (в некоторых регионах ставки могут быть снижены).
Кому подходит: Владельцам нескольких объектов недвижимости, тем, кто сдает коммерческие помещения или чей годовой доход от аренды стабильно превышает 2,4 млн рублей.
Плюсы: Более высокие лимиты по доходу, чем у самозанятых. Возможность официально уменьшать налог на сумму расходов при выборе системы «Доходы минус расходы» (например, на ремонт, оплату ЖКУ, если они не компенсируются арендатором).
Минусы: Более сложная процедура регистрации и ведения отчетности. Обязательная уплата фиксированных страховых взносов (в 2024 году это около 49 500 рублей) вне зависимости от того, был у вас доход или нет. Необходимость вести книгу учета доходов и расходов (КУДИР).
Пошаговая инструкция:
1. Зарегистрировать ИП в налоговой, указав соответствующий код деятельности (ОКВЭД), например, 68.20.1 «Аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом».
2. Одновременно с регистрацией подать заявление о переходе на УСН.
3. Вести учет всех поступлений от аренды в КУДИР.
4. Своевременно уплачивать авансовые платежи по налогу (ежеквартально) и страховые взносы.
5. Ежегодно подавать в ФНС декларацию по УСН.

Сравнительная таблица: НДФЛ vs Самозанятость vs ИП

Чтобы вам было проще принять решение, мы свели ключевые параметры всех трех режимов в одну таблицу.

Критерий	НДФЛ (физлицо)	Самозанятость (НПД)	ИП (УСН “Доходы”)
Ставка налога	13% (или 15%)	4% (с физлиц) / 6% (с юрлиц)	6% (стандартная)
Лимит дохода	Нет	2,4 млн ₽ в год	~265 млн ₽ в год
Отчетность	Ежегодная декларация 3-НДФЛ	Нет, все в приложении	Ежегодная декларация по УСН
Страховые взносы	Нет	Нет (только добровольные)	Обязательные (в 2024 ~49 500 ₽)
Простота	Сложно (декларация)	Очень просто	Средне (требует учета)
Кому подходит	Нерегулярная сдача, нежелание регистрироваться	Сдача 1-2 квартир, доход до 2,4 млн ₽	Сдача нескольких объектов, высокий доход

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

А если я сдаю квартиру без договора?

Отсутствие письменного договора не освобождает вас от обязанности платить налог. Налоговая может доказать факт получения дохода другими способами. Более того, договор в первую очередь защищает ваши интересы как собственника: без него крайне сложно взыскать долг по оплате или доказать факт порчи имущества.

Можно ли уменьшить налог на сумму коммунальных платежей или ремонта?

Для самозанятых и физлиц на НДФЛ — нет. Налог платится со всей суммы, которую вы получаете от арендатора. Если же вы зарегистрированы как ИП на системе УСН «Доходы минус расходы», то вы можете вычесть из налогооблагаемой базы документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы, включая затраты на ремонт.

Что выгоднее для сдачи одной квартиры: ИП или самозанятость?

В 99% случаев для сдачи одной-двух квартир выгоднее самозанятость. Во-первых, ставка налога 4% ниже, чем 6% у ИП. Во-вторых, и это главное, у самозанятых нет обязательных страховых взносов в ~49 500 рублей, которые ИП должен платить ежегодно, даже если дохода не было. ИП имеет смысл рассматривать только при доходах, близких к лимиту самозанятости, или при наличии других бизнес-процессов.

Могу ли я быть самозанятым, если официально трудоустроен?

Да, абсолютно. Закон это разрешает. Ваша зарплата на основной работе будет, как и прежде, облагаться налогом НДФЛ 13% (его удерживает и уплачивает ваш работодатель). А доход от сдачи квартиры в аренду вы будете самостоятельно облагать налогом на профессиональный доход по ставке 4%. Эти два налоговых режима никак не пересекаются.

Заключение

Как видите, легализация дохода от аренды — это не так страшно и сложно, как может показаться на первый взгляд. Современные налоговые режимы, особенно самозанятость, делают этот процесс максимально простым и доступным для каждого собственника. Главное — выбрать правильный путь, который подходит именно вам, чтобы спать спокойно и получать по-настоящему пассивный и стабильный доход.

Выбор режима, подготовка грамотного договора, контроль своевременной оплаты и общение с арендаторами отнимают время и силы. А ведь хочется просто получать деньги на счет, не вникая в рутину.

Доверьте эти заботы профессионалам. Команда ButlerSPB возьмет на себя не только поиск и ведение арендатора, но и поможет с легализацией вашего дохода. Мы проконсультируем по выбору оптимального налогового режима и обеспечим полный цикл управления вашей недвижимостью, пока вы занимаетесь тем, что действительно важно.

[Получить бесплатную консультацию по управлению недвижимостью]

Налогообложение аренды жилья: гид для владельца