Налоги при доверительном управлении недвижимостью на УСН: полное руководство для собственника

Передать квартиру в доверительное управление — значит получить пассивный доход и забыть о проблемах. Но один вопрос остается: а что с налогами? Кто, когда и сколько должен платить? Путаница в этом вопросе может привести к штрафам и неприятностям с ФНС.

В этой статье команда ButlerSPB раскладывает все по полочкам. Мы расскажем, как собственнику на УСН правильно платить налоги при работе с управляющей компанией, и покажем на конкретных примерах, как это делаем мы для наших клиентов. В статье мы разберем роли сторон, поможем выбрать оптимальную систему налогообложения, приведем примеры расчетов и расскажем о частых ошибках.

Основы основ: что такое доверительное управление (ДУ) и кто есть кто?

Чтобы говорить о налогах, нужно четко понимать роли и термины. Это фундамент, без которого легко запутаться.

Расшифровка терминов простым языком узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Доверительное управление (ДУ): Это не просто аренда, а комплексная услуга по управлению вашим активом для извлечения максимальной прибыли. Управляющий действует от вашего имени, но в ваших интересах. Эти отношения регулируются Главой 53 Гражданского кодекса РФ.
Учредитель управления: Это ВЫ, собственник недвижимости. Именно вы получаете доход от сдачи объекта в аренду.
Доверительный управляющий: Это МЫ (ButlerSPB), компания, которая по договору управляет вашей недвижимостью. Мы получаем не весь доход, а только вознаграждение за наши услуги.

Ключевой вывод: Главное, что нужно запомнить: доход от аренды получает Учредитель (собственник), а Управляющий получает лишь вознаграждение за свои услуги.

Главный вопрос: кто платит налоги при ДУ — собственник или управляющий?

Ответ однозначный: налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду платит собственник (Учредитель управления).

Юридически это объясняется просто. Согласно законодательству РФ, обязанность по уплате налога лежит на лице, получившем доход. Доверительный управляющий (ButlerSPB) действует от вашего имени и в ваших интересах, но конечным получателем дохода от аренды являетесь вы. Поэтому и налоговым агентом для самого себя выступаете вы (в статусе ИП).

Роль управляющего в этом процессе — предоставить вам полный, прозрачный и юридически грамотный отчет о всех доходах, полученных от вашего объекта. Этот отчет является официальным документом и основанием для расчета вашего налога.

Выбор и применение УСН для собственника: “Доходы” 6% vs “Доходы минус расходы” 15%

Для собственника, зарегистрированного как Индивидуальный предприниматель (ИП), Упрощенная система налогообложения (УСН) — самый популярный и выгодный режим. Но какую ставку выбрать?

УСН “Доходы” (6%) — простота и предсказуемость

Это самый простой вариант. Вы платите налог со всей суммы, которую заплатил арендатор.

Формула расчета: Налоговая база = Все поступления от арендаторов
Расчет налога: Налог = Налоговая база * 6%
Плюсы: Максимально легко считать, не нужно собирать документы для подтверждения расходов.
Минусы: Нельзя уменьшить налоговую базу на сумму комиссии управляющей компании, затраты на ремонт или коммунальные платежи.
Для кого подходит: Идеально для собственников, у которых мало сопутствующих расходов. Например, вы сдаете новую квартиру, которая не требует вложений в ремонт.

УСН “Доходы минус расходы” (15%) — когда расходы значительны

Этот режим позволяет уменьшить налогооблагаемую базу на сумму понесенных и документально подтвержденных расходов.

Формула расчета: Налоговая база = (Доходы от арендаторов) - (Экономически обоснованные и документально подтвержденные расходы)
Расчет налога: Налог = Налоговая база * 15%
Важно! Список расходов, которые можно учесть:
- Вознаграждение (комиссия) доверительного управляющего. (Это ключевой пункт!)
- Расходы на коммунальные платежи (если они не компенсируются арендатором сверх арендной платы).
- Расходы на текущий и капитальный ремонт (при наличии чеков и актов).
- Расходы на рекламу объекта.
- Обязательные страховые взносы ИП за себя.
Для кого подходит: Для собственников с высокими расходами на содержание объекта, значительной комиссией управляющей компании или при необходимости проведения дорогостоящего ремонта.

Сравниваем на реальном примере от ButlerSPB

Давайте посмотрим на цифрах, какой режим выгоднее в конкретной ситуации.

Исходные данные:

Арендная плата в месяц: 80 000 ₽
Доход за год: 960 000 ₽
Вознаграждение ButlerSPB (10%): 96 000 ₽ в год
Расходы на мелкий ремонт и КУ (за счет собственника): 40 000 ₽ в год
Итого расходов за год: 136 000 ₽

Показатель	УСН “Доходы” 6%	УСН “Доходы минус расходы” 15%
Налоговая база	960 000 ₽	960 000 ₽ - 136 000 ₽ = 824 000 ₽
Расчет налога	960 000 ₽ * 6%	824 000 ₽ * 15%
Сумма налога к уплате	57 600 ₽	123 600 ₽

Вывод примера: В данном конкретном случае УСН 6% оказывается значительно выгоднее. Но если бы расходы на ремонт составили, например, 300 000 ₽, то общие расходы были бы 396 000 ₽. Тогда налоговая база на УСН 15% стала бы (960 000 - 396 000) = 564 000 ₽, а налог — 84 600 ₽. Это все еще больше, чем 57 600 ₽, но разница уже не такая критичная.

Экспертный совет: Мы в ButlerSPB всегда помогаем нашим клиентам предварительно рассчитать налоговую нагрузку и выбрать оптимальный режим еще на этапе заключения договора.

Пошаговый алгоритм для собственника и частые ошибки

Чтобы процесс был легальным и не вызывал вопросов у ФНС, следуйте простому алгоритму.

Практическая инструкция: 5 шагов к легальному доходу

Регистрация ИП. Если у вас еще нет статуса ИП, его необходимо получить. Сегодня это можно сделать быстро и онлайн через сервисы банков или ФНС.
Выбор кодов ОКВЭД. При регистрации укажите правильные коды деятельности. Основные для вас: 68.20 (Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом) и 68.32 (Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе).
Заключение договора ДУ с ButlerSPB. Внимательно изучите договор. В нем должны быть четко прописаны права, обязанности и, главное, порядок предоставления финансовой отчетности.
Получение отчетов от управляющего. Ежемесячно или ежеквартально (в зависимости от договора) мы предоставляем вам отчет доверительного управляющего. Это ваш главный документ для расчета налога.
Расчет и уплата налога. На основании полученных отчетов вы рассчитываете авансовые платежи по налогу (ежеквартально) и по итогам года подаете налоговую декларацию.

Топ-3 ошибки собственников и как их избежать

Ошибка 1: Считать налоговой базой “чистые” деньги. Некоторые собственники думают, что налог по УСН 6% нужно платить только с той суммы, которая пришла им на счет после вычета комиссии УК. Это неверно! Налоговая база — это вся сумма, уплаченная арендатором. Комиссия УК — это ваш расход, который можно учесть только на УСН 15%.
Ошибка 2: Неправильно учитывать расходы при УСН 15%. Забыли взять у управляющего акт выполненных работ? Потеряли чек на покупку стройматериалов? ФНС не примет такие расходы к вычету. Каждый расход должен быть экономически обоснован и документально подтвержден.
Ошибка 3: Игнорировать страховые взносы. Даже если дохода в каком-то периоде не было, фиксированные страховые взносы ИП платить все равно нужно. Хорошая новость: на сумму уплаченных взносов можно уменьшить налог по УСН (полностью на УСН 6% и в составе расходов на УСН 15%).

FAQ: Короткие ответы на важные вопросы

Нужно ли обязательно открывать ИП?

Для систематического получения дохода от сдачи недвижимости — да, регистрация ИП и применение УСН являются самым законным и финансово выгодным способом. Альтернатива для физлица — платить НДФЛ 13% со всего дохода, что почти всегда менее выгодно, чем УСН 6%.

Кто подает налоговую декларацию?

Налоговую декларацию подает сам собственник в статусе ИП. ButlerSPB предоставляет все необходимые для этого отчетные документы, на основании которых заполнение декларации становится простой технической задачей.

Как учитывается обеспечительный платеж (депозит)?

Если по окончании договора аренды обеспечительный платеж полностью возвращается арендатору, то в доходы он не включается и налогом не облагается. Если же он удерживается в счет погашения ущерба или оплаты последнего месяца аренды, он становится доходом и подлежит налогообложению.

Что если я нерезидент РФ?

Ситуация кардинально меняется. Нерезиденты РФ не могут применять УСН. Их доход от сдачи недвижимости в России облагается налогом НДФЛ по ставке 30%. В этом случае консультация с налоговым специалистом обязательна.

Итак, при доверительном управлении налоги с дохода от аренды платит собственник. Оптимальный режим в большинстве случаев — УСН, а выбор между ставками 6% и 15% зависит от объема ваших расходов. Главное — вести грамотный учет и вовремя отчитываться перед государством.

На первый взгляд, все это может показаться сложным. Нужно регистрировать ИП, выбирать ОКВЭД, считать налоги, подавать декларации…

Но в этом и заключается ценность работы с профессиональным доверительным управляющим. ButlerSPB не просто находит арендаторов и следит за состоянием квартиры. Мы предоставляем полную и прозрачную финансовую отчетность, которая делает процесс уплаты налогов для вас максимально простым и понятным.

Хотите рассчитать потенциальный доход и налоговую нагрузку для вашей недвижимости? Оставьте заявку, и наши специалисты подготовят для вас бесплатный расчет и ответят на все вопросы.

Налогообложение при доверительном управлении недвижимостью на УСН: полное руководство для собственника