Сдаем коммерческую недвижимость как физлицо: подробный гид по налогам

Вы стали владельцем офиса, склада или торгового помещения и планируете получать стабильный доход от аренды. Поздравляем! Но вместе с доходом возникает и обязанность — платить налоги. И здесь легко запутаться: какой режим выбрать, как отчитываться, и как не переплатить лишнего? Неправильный выбор налогового режима может «съесть» до половины прибыли или, что еще хуже, привести к серьезным штрафам и доначислениям от ФНС.

Эта статья — ваша пошаговая инструкция. Она поможет разобраться во всех вариантах налогообложения, сравнить их и выбрать оптимальный именно для вашей ситуации. Мы, команда ButlerSPB, ежедневно управляем десятками коммерческих объектов в Санкт-Петербурге и знаем все юридические и налоговые тонкости этого бизнеса. Делимся своей экспертизой, чтобы вы могли зарабатывать на своей недвижимости максимально эффективно и безопасно.

Почему просто платить НДФЛ — не всегда лучший вариант?

На первый взгляд, самый очевидный путь для физического лица — сдавать помещение в аренду и платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Налог: Ставка НДФЛ составляет 13% от полученного дохода. Если ваш годовой доход превышает 5 миллионов рублей, то с суммы превышения придется заплатить 15%.
Процесс: Вы обязаны самостоятельно заполнять и подавать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ один раз в год (до 30 апреля года, следующего за отчетным) и уплачивать налог (до 15 июля).

Казалось бы, все просто. Но есть главный недостаток, который делает этот вариант крайне невыгодным для большинства арендодателей.

Главный минус: невозможность уменьшить налоговую базу на расходы. Это значит, что вы заплатите 13% со всей суммы арендной платы, которую получили от арендатора. Затраты на ремонт, оплату коммунальных услуг (если они на вас), страхование объекта, амортизацию и другие расходы никак не повлияют на сумму налога. В итоге реальная налоговая нагрузка оказывается значительно выше.

Вывод блока: Этот вариант самый простой в оформлении, но в большинстве случаев — самый дорогой по деньгам.

Предпринимательская деятельность: где грань и какие риски?

Многие собственники, сдающие коммерческие помещения, не регистрируют ИП, полагая, что уплата НДФЛ полностью легализует их доход. Это опасное заблуждение. Федеральная налоговая служба (ФНС) может признать систематическую сдачу недвижимости в аренду предпринимательской деятельностью, даже если вы исправно платите 13%.

Вот основные критерии, по которым налоговики оценивают вашу деятельность (на основе писем ФНС и судебной практики):

Систематичность: Получение дохода от аренды на регулярной основе (например, ежемесячно по договору).
Цель приобретения: Если недвижимость изначально покупалась не для личных нужд, а с целью извлечения прибыли от сдачи в аренду.
Количество объектов: Владение и сдача нескольких коммерческих объектов — явный признак бизнеса.
Деловая активность: Ведение учета доходов и расходов, наличие деловой переписки с арендаторами, размещение рекламы.

Если ваша деятельность подпадает под эти критерии, а вы не зарегистрированы как ИП или самозанятый, вас ждут серьезные риски.

Риски “нелегальной” предпринимательской деятельности:

Символический штраф за ведение деятельности без регистрации — от 500 до 2 000 ₽ (ст. 14.1 КоАП РФ).
Самый болезненный пункт: доначисление налогов. ФНС может пересчитать ваши налоговые обязательства по общей системе налогообложения (ОСНО) задним числом. Это означает, что вам доначислят не только НДФЛ 13%, но и НДС 20% со всей суммы арендной платы. К этому добавятся пени за просрочку и штраф в размере 40% от неуплаченной суммы налога. Это может привести к колоссальным финансовым потерям.
Блокировка счетов по закону № 115-ФЗ “О противодействии легализации (отмыванию) доходов…”. Банк может счесть регулярные поступления на счет физлица подозрительными и заблокировать операции.

Вывод блока: Чтобы спать спокойно и платить налоги по минимально возможной ставке, свою деятельность необходимо легализовать. Рассмотрим три законных и выгодных способа.

Варианты легализации: Самозанятость, ИП на УСН и Патент

Для сдачи коммерческой недвижимости в аренду у физлица есть три основных пути легализации. Сравним их, чтобы понять, какой подходит именно вам.

Вариант 1. Самозанятость (Налог на профессиональный доход - НПД)

Это самый простой и “легкий” специальный налоговый режим, который отлично подходит для старта.

Для кого подходит: Идеален для тех, кто сдает один-два небольших объекта, и чей суммарный годовой доход от всей деятельности не превышает 2,4 млн ₽.
Ставка налога:
- 4% при получении дохода от физических лиц.
- 6% при получении дохода от юридических лиц и ИП (это самый частый сценарий при аренде коммерческой недвижимости).
Ограничения:
- Лимит годового дохода — 2,4 млн ₽.
- Нельзя нанимать сотрудников по трудовым договорам.
- Нельзя заниматься перепродажей товаров или сдавать в аренду апартаменты.
Плюсы:
- Максимально простая регистрация за 10 минут через приложение “Мой налог”.
- Полное отсутствие отчетности и деклараций. Налог рассчитывается автоматически в приложении, там же формируются чеки для арендаторов.
- Нет обязательных страховых взносов, что выгодно при нерегулярном доходе.
Минусы:
- Низкий лимит по доходу. При его превышении вы теряете право на этот режим.
- Как и в случае с НДФЛ, нельзя уменьшить налоговую базу на расходы.
- Не идет страховой стаж для формирования пенсии (его можно накапливать, уплачивая взносы добровольно).
Как перейти: Скачать официальное приложение ФНС “Мой налог” и пройти простую регистрацию по паспорту.

Вариант 2. Индивидуальный предприниматель (ИП) на УСН “Доходы”

Это, пожалуй, самый популярный и сбалансированный вариант для большинства арендодателей.

Для кого подходит: Для владельцев одного или нескольких объектов, чей годовой доход превышает 2,4 млн ₽ или кто планирует расширять свой арендный бизнес.
Ставка налога: 6% от всех поступлений на расчетный счет. В некоторых регионах РФ могут действовать пониженные льготные ставки.
Ограничения: Лимит дохода — до 265,8 млн ₽ в год (сумма ежегодно индексируется), численность сотрудников — до 130 человек.
Плюсы:
- Относительно простой учет (требуется вести только Книгу учета доходов и расходов).
- Высокие лимиты по доходу, которых хватит для большинства арендодателей.
- Важнейший плюс: Сумму налога можно уменьшить на уплаченные за себя фиксированные страховые взносы. Если у вас нет сотрудников, налог можно уменьшить вплоть до 100%. Если сотрудники есть — до 50%.
Минусы:
- Необходимость уплачивать обязательные фиксированные страховые взносы (в 2024 году это 49 500 ₽), даже если вы временно не получаете доход. Также нужно платить 1% с дохода, превышающего 300 000 ₽ в год.
- Нужно подавать налоговую декларацию один раз в год.
- Может потребоваться онлайн-касса (ККТ), если арендатор — физлицо, которое платит наличными или картой. При безналичных расчетах между ИП и юрлицами касса не нужна.
Как перейти: Зарегистрировать ИП в ФНС. В течение 30 дней после регистрации подать уведомление о переходе на Упрощенную систему налогообложения.

Вариант 3. Индивидуальный предприниматель (ИП) на Патенте (ПСН)

Патентная система налогообложения — это особый режим, при котором вы платите фиксированную сумму налога, которая не зависит от вашего реального дохода.

Для кого подходит: Для владельцев объектов в тех регионах, где стоимость патента на аренду невысока и оказывается выгоднее, чем 6% от реального дохода.
Ставка налога: Фактически это не ставка, а фиксированная стоимость патента в год. Она рассчитывается как 6% от потенциально возможного годового дохода, размер которого устанавливают власти конкретного региона.
Ограничения:
- Лимит годового дохода — 60 млн ₽.
- Ограничение по площади сдаваемых объектов (устанавливается каждым регионом индивидуально).
- Численность сотрудников — до 15 человек.
Плюсы:
- Сумма налога известна заранее и не меняется, даже если ваш реальный доход оказался выше расчетного (но в пределах лимита в 60 млн ₽).
- Полное отсутствие налоговых деклараций.
- Стоимость патента также можно уменьшить на сумму уплаченных страховых взносов.
Минусы:
- Патент нужно покупать на каждый вид деятельности. В некоторых регионах — на каждый отдельный объект недвижимости.
- Если ваш реальный доход окажется значительно ниже потенциального, заложенного в стоимость патента, этот режим будет невыгодным.
- Действует не во всех регионах России. Перед выбором нужно обязательно проверить местные законы и рассчитать стоимость на сайте ФНС.
Как перейти: Зарегистрировать ИП, а затем подать заявление на получение патента в налоговую инспекцию не позднее чем за 10 рабочих дней до начала его применения.

Сравнительная таблица: какой налоговый режим выбрать?

Для наглядности мы свели все ключевые параметры в одну таблицу.

Критерий	Физлицо (НДФЛ)	Самозанятый (НПД)	ИП УСН “Доходы”	ИП Патент (ПСН)
Ставка налога	13% / 15%	6% (с юрлиц)	6%	Фиксированная сумма
Лимит дохода в год	Нет	2,4 млн ₽	~265,8 млн ₽	60 млн ₽
Страховые взносы	Нет	Нет (добровольно)	Обязательно	Обязательно
Уменьшение налога	Нет	Нет	Да, на взносы	Да, на взносы
Отчетность	3-НДФЛ (раз в год)	Нет	Декларация (раз в год)	Нет
Нужна ли регистрация?	Нет	Да (онлайн)	Да (ИП)	Да (ИП)
Кому выгодно	Почти никому	1-2 объекта, низкий доход	Большинству арендодателей	Если стоимость патента ниже 6% от реального дохода

Дополнительные важные моменты для арендодателя

Коды ОКВЭД для ИП: При регистрации ИП не забудьте указать правильный код экономической деятельности. Для сдачи в аренду коммерческой недвижимости основной код — 68.20.2 (Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом).
Договор аренды: Это ваш главный документ, защищающий ваши интересы и подтверждающий доход для ФНС. Убедитесь, что договор составлен грамотно, в нем четко прописаны все условия: размер арендной платы, порядок ее внесения, распределение ответственности за коммунальные платежи и ремонт.
Онлайн-касса (ККТ): Самозанятым касса не нужна никогда, они формируют чеки в приложении “Мой налог”. Для ИП касса не нужна, если все расчеты проходят по безналу между расчетными счетами (ИП — ООО, ИП — ИП). Касса потребуется, если вы как ИП принимаете оплату от физического лица наличными или банковской картой.
Уплата налогов и взносов: Не забывайте про сроки. ИП на УСН уплачивают авансовые платежи по налогу ежеквартально, а страховые взносы — до конца года. Патент оплачивается по своей схеме (зависит от срока, на который он выдан).

Выводы и рекомендации от ButlerSPB

Выбор налогового режима напрямую зависит от масштаба вашего арендного бизнеса, планируемого дохода и региона, в котором находится ваша недвижимость. как советуют эксперты из ButlerSPB

Дадим простой совет, основанный на нашей практике:

Начинаете с одного небольшого офиса или склада с доходом до 200 000 ₽ в месяц? Смело пробуйте самозанятость. Это быстро, просто и не требует дополнительных расходов на взносы.
Планируете серьезный арендный бизнес с доходом свыше 2,4 млн ₽ в год или сдаете несколько объектов? Ваш выбор — ИП на УСН “Доходы” 6%. Это самый надежный и гибкий вариант, позволяющий оптимизировать налоги за счет страховых взносов.
Живете в регионе с выгодными условиями по патенту на аренду? Обязательно просчитайте его стоимость на официальном калькуляторе ФНС. Возможно, Патент окажется для вас самым экономически целесообразным решением.

Расчет налогов, подача деклараций, общение с ФНС, поиск арендаторов и решение их проблем отнимают много времени и сил. Если вы хотите просто получать пассивный доход, а все операционные и юридические вопросы доверить профессионалам, обратитесь в ButlerSPB. Мы возьмем на себя полное управление вашей коммерческой недвижимостью, обеспечим максимальную доходность и юридическую чистоту всех процессов.

[Ссылка на услугу “Управление коммерческой недвижимостью”] Телефон для консультации: [Ваш номер телефона] [Форма обратной связи]

Сдаете коммерческую недвижимость как физлицо? Разбираем налоги: НДФЛ, самозанятость или ИП