Налоговые каникулы для ИП-арендодателей: миф или реальность?

Вы купили инвестиционную квартиру, планируете зарегистрировать ИП и где-то слышали про «налоговые каникулы» для новичков. Идея два года не платить налоги с арендных платежей звучит заманчиво, не правда ли? Но так ли все просто на самом деле?

Вокруг этой темы много мифов и неверной информации. Одни говорят, что каникулы доступны всем, другие — что арендодателям они не положены. Это приводит к ошибкам, которые могут стоить и денег, и нервов.

В этой статье команда ButlerSPB, опираясь на многолетний опыт управления недвижимостью в Санкт-Петербурге, разложит все по полочкам. Мы честно ответим, существуют ли налоговые каникулы для арендодателей, и, что важнее, расскажем, как на самом деле можно и нужно экономить на налогах легально.

Теория: что закон понимает под “налоговыми каникулами”?

Прежде чем говорить о сдаче квартиры, давайте разберемся с самим термином. «Налоговые каникулы» — это не полное освобождение от всех платежей, а временное применение нулевой налоговой ставки (0%) по основному налогу для индивидуальных предпринимателей.

Эта льгота регулируется статьей 346.20 Налогового кодекса РФ и предоставляется при соблюдении нескольких ключевых условий:

Вы — впервые зарегистрированный ИП. Если вы раньше уже вели предпринимательскую деятельность, а потом закрыли ИП и открыли снова, каникулы вам не положены.
Вы применяете УСН (упрощенную систему) или ПСН (патентную систему). На общей системе налогообложения каникул нет.
Вы ведете деятельность в определенных сферах. Чаще всего это производственная, социальная, научная отрасли или сфера бытовых услуг населению.

Именно последний пункт является ключевым. Перечень льготных видов деятельности устанавливается не на федеральном, а на региональном уровне. То есть власти каждого конкретного региона (области, края, республики) сами решают, какой бизнес поддерживать нулевой ставкой.

ИП-арендодатель и налоговые каникулы: ставим точку в вопросе

А теперь главный ответ, которого вы ждали. В подавляющем большинстве регионов России, включая Санкт-Петербург и Москву, сдача в аренду или субаренду собственной или арендованной недвижимости (ОКВЭД 68.20) не входит в перечень видов деятельности, для которых предусмотрены налоговые каникулы.

Почему так? С точки зрения государства, налоговые каникулы — это инструмент для стимулирования активного бизнеса, который создает новые рабочие места, производит товары или оказывает социально значимые услуги. Сдача недвижимости в долгосрочную аренду рассматривается как получение пассивного дохода, не требующего такой поддержки.

Важно: Исключение, подтверждающее правило

Теоретически, налоговые каникулы могут быть применимы к деятельности по предоставлению мест для краткосрочного проживания (ОКВЭД 55.20). В некоторых регионах эта деятельность может быть отнесена к “бытовым услугам”. Однако это сложный и рискованный путь для обычного арендодателя. Во-первых, он не подходит для долгосрочной аренды. Во-вторых, требует тщательной юридической проработки и готовности отстаивать свою позицию перед налоговой. Для 99% инвесторов этот вариант неактуален.

Альтернативы налоговым каникулам: 3 выгодных стратегии для арендодателя

Новость о недоступности каникул может расстроить, но хорошая новость в том, что для ИП-арендодателя существуют другие, не менее выгодные и абсолютно легальные налоговые режимы. Разберем три основные стратегии.

1. УСН “Доходы” (6%) — самый популярный вариант

Это “золотой стандарт” для большинства арендодателей. Вы просто платите 6% со всех денег, которые поступили вам на счет от арендатора.

Кому подходит: Абсолютному большинству собственников, у которых мало официальных, документально подтвержденных расходов. Например, квартира досталась в наследство или была куплена давно, ремонт не требуется, а коммунальные платежи по счетчикам оплачивает арендатор.
Пример расчета: Вы сдаете квартиру за 50 000 руб./мес.
- Годовой доход: 50 000 * 12 = 600 000 руб.
- Налог к уплате: 600 000 * 6% = 36 000 руб.
- Важный бонус: Эту сумму налога можно уменьшить на сумму уплаченных за себя страховых взносов (в 2024 году это 49 500 руб.). В нашем примере налог полностью перекрывается взносами, и платить в ФНС ничего не придется, только взносы.

2. ПСН (Патент) — фиксированная стоимость

Патентная система налогообложения (ПСН) позволяет заплатить фиксированную сумму за год вперед и больше не думать о налогах с аренды. Стоимость патента не зависит от вашей реальной арендной платы, а рассчитывается от “потенциально возможного годового дохода”, который устанавливают региональные власти.

Кому подходит: Арендодателям в регионах, где стоимость патента выгодна. Идеально, если ваша реальная арендная плата выше, чем “потенциальный доход”, установленный для вашего объекта.
Пример: В Санкт-Петербурге в 2024 году потенциальный доход для квартиры до 50 кв. м в центре города установлен в размере, например, 500 000 руб. в год. Стоимость патента составит 6% от этой суммы — 30 000 руб. Если вы сдаете такую квартиру за 60 000 руб./мес. (720 000 руб. в год), вы все равно заплатите только 30 000 руб. налога. Это выгоднее, чем УСН 6%. Стоимость патента также можно уменьшать на страховые взносы.

3. УСН “Доходы минус расходы” (15%) — для тех, у кого много затрат

Этот режим подходит немногим, но может быть очень выгодным в определенных ситуациях. Вы платите 15% не со всей суммы дохода, а с разницы между доходами и расходами.

Кому подходит: Тем, кто несет большие и, что важно, официальные расходы. Например:
- Вы недавно купили квартиру в ипотеку (проценты по кредиту можно включить в расходы).
- Вы делаете дорогостоящий ремонт с официальными чеками и договорами.
- Вы самостоятельно оплачиваете крупные счета за КУ.
Пример расчета:
- Годовой доход: 600 000 руб.
- Расходы (проценты по ипотеке, ремонт, КУ): 400 000 руб.
- Налоговая база: 600 000 - 400 000 = 200 000 руб.
- Налог: 200 000 * 15% = 30 000 руб.
Ключевой нюанс: Все до единого расходы должны быть экономически обоснованы и подтверждены документально (чеки, акты выполненных работ, платежки). Это требует тщательного ведения бухгалтерии.

Сравнительная таблица налоговых режимов для арендодателя

Критерий	УСН 6% “Доходы”	ПСН (Патент)	УСН 15% “Доходы минус расходы”
Ставка	6% от всех поступлений	Фиксированная сумма в год	15% от разницы (доходы-расходы)
Кому выгодно	Большинству арендодателей с минимумом расходов	При высокой аренде и выгодной цене патента в регионе	При больших, документально подтвержденных расходах
Сложность	Низкая	Низкая	Высокая (нужен строгий учет расходов)
Главный плюс	Простота и предсказуемость	Может быть самым дешевым вариантом	Возможность учесть все затраты на объект

От регистрации до уплаты налогов: ваш чек-лист

Шаг 1. Регистрация ИП. Подайте заявление в ФНС. В качестве основного вида деятельности укажите ОКВЭД 68.20 “Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом”.
Шаг 2. Выбор системы налогообложения. Сразу при регистрации или в течение 30 дней после нее подайте уведомление о переходе на УСН. Если выбрали Патент — подайте заявление на его получение за 10 рабочих дней до начала сдачи квартиры в аренду.
Шаг 3. Открытие расчетного счета. Рекомендуем открыть отдельный расчетный счет для ИП, чтобы не смешивать личные финансы и доходы от бизнеса.
Шаг 4. Уплата страховых взносов. Это обязательный платеж для всех ИП, он не зависит от наличия дохода. Даже если квартира простаивает, взносы платить нужно. Их можно уплачивать раз в квартал или одной суммой в конце года.
Шаг 5. Сдача отчетности и уплата налога. На УСН вы платите авансовые платежи по налогу ежеквартально и подаете годовую декларацию до 25 апреля. На Патенте отчетности нет, нужно лишь вовремя его оплатить.

Заключение

Итак, налоговые каникулы для ИП-арендодателей — это, к сожалению, скорее миф, чем реальность. Однако это не повод расстраиваться или уходить в “серую” зону. Выбрав правильный налоговый режим — в большинстве случаев это будет УСН 6% или Патент — вы можете легально, безопасно и с минимальными затратами получать доход от своей недвижимости.

На первый взгляд, все эти УСН, патенты и взносы могут показаться сложными. Но на самом деле, это отлаженная система, которая делает ваш арендный бизнес полностью «белым» и защищает вас от рисков штрафов и претензий со стороны налоговой. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Чтобы вы могли сосредоточиться на получении прибыли, а не на изучении Налогового кодекса, доверьте рутину профессионалам.

Команда ButlerSPB не только найдет для вашей квартиры идеального арендатора и возьмет на себя все общение с ним, но и предоставит полную консультационную поддержку по вопросам налогообложения. Мы поможем выбрать оптимальный режим и проследим за своевременной отчетностью.

Получите бесплатную консультацию по управлению вашей недвижимостью и налоговой оптимизации. Оставьте заявку на нашем сайте или позвоните нам!

Налоговые каникулы для начинающих ИП-арендодателей: существуют ли они?