Налоговые вычеты при покупке и продаже недвижимости: полный гид 2024

Покупка или продажа квартиры — это не только большие расходы, но и возможность сэкономить сотни тысяч рублей. Государство готово вернуть вам часть уплаченных налогов, а в некоторых случаях — полностью освободить от их уплаты. Многих пугает процесс оформления документов, который кажется сложным и запутанным. Но с правильной инструкцией все становится на свои места. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Команда ButlerSPB подготовила для вас исчерпывающее руководство, основанное на сотнях успешных сделок наших клиентов. В этой статье мы подробно разберем, какие вычеты существуют при покупке жилья, как вернуть деньги за проценты по ипотеке, как не платить налог при продаже недвижимости и предоставим пошаговый план действий.

Что такое налоговый вычет и кто может его получить?

Если говорить просто, то имущественный налоговый вычет — это возврат части уплаченного вами налога на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%. Представьте, что государство возвращает вам своего рода «кэшбэк» за важные жизненные траты, такие как покупка жилья.

Чтобы воспользоваться этим правом, необходимо соответствовать нескольким ключевым условиям:

Быть налоговым резидентом РФ: Проживать в России не менее 183 дней в течение года.
Иметь официальный доход: Получать зарплату или иной доход, с которого ваш работодатель или вы сами уплачиваете НДФЛ по ставке 13%.
Недвижимость находится в России: Вычет предоставляется только на объекты, расположенные на территории РФ.
Расходы подтверждены документально: У вас на руках должны быть договоры, чеки, платежные поручения.

Важно: Получить вычет не смогут индивидуальные предприниматели на УСН, самозанятые (с доходов от профессиональной деятельности, не облагаемых НДФЛ), безработные граждане без официального дохода и те, кто приобрел недвижимость у взаимозависимых лиц (например, у супруга, родителей или детей).

Часть 1: Возвращаем деньги при покупке недвижимости

Это самая приятная часть: государство возвращает вам ваши же деньги. Суммарно при покупке квартиры в ипотеку можно вернуть до 650 000 рублей. Разберем, из чего складывается эта сумма.

Основной имущественный вычет: возвращаем до 260 000 рублей

Это вычет со стоимости самого жилья. Вы можете вернуть 13% от суммы, потраченной на покупку, но максимальная база для расчета ограничена 2 000 000 рублей.

Суть: Максимальная сумма к возврату составляет 2 000 000 ₽ * 13% = 260 000 ₽.
Пример расчета: Вы купили квартиру за 5 млн ₽. Несмотря на то что вы потратили больше, вычет будет рассчитываться с максимального лимита в 2 млн ₽. Сумма к возврату: 2 000 000 ₽ * 13% = 260 000 ₽. Если квартира стоила 1,8 млн ₽, то вы вернете 1 800 000 ₽ * 13% = 234 000 ₽.
Что входит в лимит 2 млн: В эту сумму включается не только стоимость по договору купли-продажи (ДКП) или договору долевого участия (ДДУ), но и расходы на отделку, если в договоре прямо указано, что квартира приобреталась без отделки.

Вычет по процентам по ипотеке: еще до 390 000 рублей

Если вы покупали жилье в ипотеку, вы можете дополнительно вернуть 13% от суммы фактически уплаченных банку процентов. Здесь тоже есть лимит — 3 000 000 рублей.

Суть: Максимальная сумма к возврату составляет 3 000 000 ₽ * 13% = 390 000 ₽.
Важно: Этот вычет можно получить только по одному объекту недвижимости за всю жизнь. Если вы использовали его не полностью, перенести остаток на другую ипотеку нельзя.
Пример расчета: Допустим, за весь срок ипотеки вы заплатили банку 4 млн ₽ в виде процентов. Вычет можно получить только с 3 млн ₽. Сумма к возврату: 3 000 000 ₽ * 13% = 390 000 ₽.

Комментарий эксперта ButlerSPB: “Совет: Начинайте получать вычет по процентам не сразу, а после того, как получите весь основной вычет (260 000 ₽). Вычет по процентам можно заявлять ежегодно, по мере их уплаты. Мы помогаем нашим клиентам выстроить оптимальную стратегию получения вычетов, чтобы максимально быстро вернуть все положенные средства.”

Особенности и частые вопросы по вычетам при покупке

Вычет при покупке в браке: Если недвижимость куплена в официальном браке, она считается совместно нажитым имуществом. Каждый из супругов имеет право на вычет. Они могут распределить его по умолчанию 50/50 или в любой другой пропорции на основании заявления. Таким образом, семья может получить вычет с 4 млн ₽ (по 2 млн на каждого) и вернуть до 520 000 ₽.
Использование маткапитала: Сумма материнского капитала, потраченная на покупку, вычитается из базы для расчета вычета. Вы не можете вернуть налог с денег, которые вам дало государство.
Вычет для пенсионеров: Неработающие пенсионеры могут перенести остаток вычета на 3 календарных года, предшествующих году покупки жилья.
Покупка у родственников: Нельзя получить вычет, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами: супругами, родителями и детьми (в том числе усыновителями и усыновленными), братьями и сестрами.

Часть 2: Как не платить налог при продаже недвижимости

Теперь рассмотрим обратную ситуацию. При продаже недвижимости у вас возникает доход, с которого по общему правилу нужно заплатить НДФЛ 13%. Но есть законный способ этого избежать.

Минимальный срок владения: главный способ избежать налога

Чтобы продать недвижимость и не платить налог, вы должны владеть ею определенное минимальное время.

Общее правило — 5 лет.

Однако есть ряд исключений, когда этот срок сокращается до 3 лет:

Квартира была вашим единственным жильем на момент продажи.
Вы получили недвижимость в наследство или по договору дарения от близкого родственника.
Жилье было получено в результате приватизации.
Недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Для семей с двумя и более детьми (с 2021 года) налог не уплачивается даже при продаже раньше минимального срока, если одновременно выполнены несколько условий: в том же календарном году куплено новое жилье, его площадь или кадастровая стоимость больше, чем у проданного, и др.

Условие	Минимальный срок владения для продажи без налога
Общий случай	5 лет
Единственное жилье	3 года
Получено в наследство/подарок от близкого родственника	3 года
Получено в результате приватизации или по договору ренты	3 года

Что делать, если продаете раньше минимального срока?

Если вам нужно продать квартиру раньше, налог платить придется. Но его можно законно уменьшить. Есть два способа:

Уменьшить доход на сумму расходов. Это самый выгодный вариант. Вы вычитаете из цены продажи ту сумму, за которую вы ее когда-то купили. Налог платится с разницы.
- Формула: (Доход от продажи - Расходы на покупку) * 13%
- Пример: Купили квартиру за 4 млн ₽, а продаете за 5,5 млн ₽. Налог: (5 500 000 - 4 000 000) * 13% = 195 000 ₽.
Использовать стандартный вычет. Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку (например, квартира досталась в наследство), вы можете уменьшить доход от продажи на фиксированную сумму — 1 000 000 ₽.
- Формула: (Доход от продажи - 1 000 000 ₽) * 13%
- Пример: Продаете квартиру за 5,5 млн ₽. Налог: (5 500 000 - 1 000 000) * 13% = 585 000 ₽.

Комментарий эксперта ButlerSPB: “Важно: Если вы продаете квартиру, которую получили по наследству, вашими расходами могут считаться расходы наследодателя на ее приобретение. Обязательно сохраняйте все документы! Наши юристы в ButlerSPB всегда проверяют этот аспект, чтобы минимизировать или полностью исключить налог для наших клиентов.”

Пошаговый план: как оформить и получить налоговый вычет

Процесс получения вычета сегодня максимально упрощен, особенно если использовать онлайн-сервисы.

Шаг 1: Соберите необходимые документы

Чек-лист: Документы для вычета при ПОКУПКЕ

Паспорт гражданина РФ.
Декларация по форме 3-НДФЛ.
Справка о доходах по форме 2-НДФЛ от всех работодателей за отчетный год.
Договор, на основании которого приобретено жилье (ДКП или ДДУ).
Акт приема-передачи объекта.
Выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности.
Документы, подтверждающие оплату (платежные поручения, кассовые чеки, квитанции).
Для ипотеки: кредитный договор и справка из банка об уплаченных процентах.
Для супругов: свидетельство о браке и заявление о распределении вычета.

Чек-лист: Документы для декларации при ПРОДАЖЕ

Паспорт гражданина РФ.
Декларация по форме 3-НДФЛ.
Договор купли-продажи, по которому вы продали недвижимость.
Документы, подтверждающие расходы на приобретение этой недвижимости (если вы уменьшаете налог на сумму расходов).

Шаг 2: Выберите способ получения

Способ 1: Через налоговую инспекцию (в конце года)

Это классический способ. Вы подаете декларацию 3-НДФЛ за прошедший год (например, в 2024 году за 2023).

Как: Проще всего — онлайн через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Система сама заполнит большую часть данных. Также можно подать документы лично в отделении ФНС или по почте.
Сроки: До 3 месяцев у налоговой инспекции уходит на камеральную проверку документов, и еще 1 месяц — на перечисление денег на ваш счет.

Способ 2: Через работодателя (в течение года)

Этот способ позволяет не ждать окончания года, а получать вычет сразу.

Как: Вы подаете заявление в ФНС (также удобно через личный кабинет) на получение уведомления о праве на вычет. Через месяц ФНС направит это уведомление напрямую вашему работодателю.
Результат: После получения уведомления бухгалтерия перестанет удерживать 13% НДФЛ из вашей зарплаты до тех пор, пока вы не исчерпаете всю сумму вычета.

Главное о налоговых вычетах: подводим итоги

Знание законов позволяет легально и существенно экономить на сделках с недвижимостью. Давайте закрепим ключевые моменты:

При покупке: можно вернуть до 260 000 ₽ с основной стоимости и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке.
При продаже: можно не платить налог, если вы владели недвижимостью минимальный срок (3 года или 5 лет в зависимости от ситуации).
Оформление: проще и быстрее всего действовать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Налоговое законодательство может быть запутанным, а ошибки стоят дорого. Команда ButlerSPB готова помочь вам не только с подбором и продажей идеальной недвижимости в Санкт-Петербурге, но и с полным юридическим сопровождением, включая грамотное оформление всех налоговых вычетов.

Получите бесплатную консультацию нашего специалиста по недвижимости и налогам. Мы разберем вашу ситуацию и подскажем, как получить максимальную выгоду от сделки.

[Записаться на консультацию]

Налоговые вычеты при покупке и продаже недвижимости: полный гид.