Налог при продаже квартиры в 2024 году: полное руководство по расчету, вычетам и подаче декларации 3-НДФЛ

Продажа квартиры в Санкт-Петербурге – важное событие. Но радость от удачной сделки может омрачить перспектива уплаты налога в 13%. Многих эта цифра пугает, но знаете ли вы, что в большинстве случаев налог можно законно уменьшить или вовсе не платить?

Мы, команда ButlerSPB, ежедневно помогаем нашим клиентам не только выгодно продавать недвижимость, но и грамотно решать все сопутствующие вопросы. В этой статье мы разложим по полочкам всё, что нужно знать о налогах при продаже квартиры.

Из этой статьи вы узнаете:

Когда вы полностью освобождены от уплаты налога.
Как правильно рассчитать налоговую базу, чтобы не переплатить.
Какой из двух налоговых вычетов выгоднее именно в вашей ситуации.
Как пошагово подать декларацию 3-НДФЛ и отчитаться перед государством.

Когда вы освобождены от уплаты НДФЛ: минимальный срок владения

Золотое правило налогообложения: если вы владеете недвижимостью дольше минимального предельного срока, то доход от ее продажи налогом не облагается, и подавать декларацию не нужно. Этот срок бывает 5-летним или 3-летним.

Стандартный срок – 5 лет

В большинстве случаев, чтобы не платить налог, вы должны владеть квартирой пять полных лет с момента регистрации права собственности.

Льготный срок – 3 года. Кому подходит?

Для некоторых категорий продавцов действует сокращенный срок владения в три года. Вы можете продать квартиру без налога через 3 года, если:

Квартира получена в наследство или по договору дарения от близкого родственника (супруга, родителя, ребенка, брата, сестры, бабушки, дедушки).
Жилье получено в результате приватизации.
Объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением (рента).
На момент продажи это ваше единственное жилье. При этом допускается, если вы купили новую квартиру в течение 90 дней до продажи старой.

Экспертный блок: Нововведение! Особые условия для семей с детьми

С 2021 года семьи с двумя и более детьми (несовершеннолетними или до 24 лет, если они учатся очно) могут быть полностью освобождены от налога при продаже жилья, даже если не истек минимальный срок владения. Для этого нужно одновременно соблюсти несколько условий:

В том же календарном году (или до 30 апреля следующего года) семья покупает другое жилье.
Площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного.
Кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн рублей.
На момент продажи ни у родителей, ни у детей нет в собственности другого жилья, площадь которого больше 50% от площади нового жилья.

Визуализация: Простая схема “Нужно ли мне платить налог?”

Проверьте дату регистрации права собственности.

Прошло 5 лет? → ДА: Налог платить не нужно.

Прошло 3 года? → ДА: Проверьте, относитесь ли вы к льготной категории (единственное жилье, наследство и т.д.). Если да – налог платить не нужно.

Срок владения меньше? → ДА: Налог платить нужно, но его можно уменьшить. Читайте дальше.

Расчет НДФЛ: определяем налогооблагаемую базу и применяем вычеты

Если вы не попадаете под минимальные сроки владения, вам предстоит рассчитать и уплатить НДФЛ в размере 13%. Но не с полной суммы продажи, а с налогооблагаемой базы, которую можно легально уменьшить.

Шаг 1. Определяем доход от продажи (налоговую базу)

По закону, ваш доход от продажи – это сумма, указанная в договоре купли-продажи (ДКП). Однако есть важное правило: эта сумма не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости вашего объекта на 1 января того года, в котором прошла сделка. Если цена в ДКП ниже, то для расчета налога ФНС возьмет 70% от кадастровой стоимости.

Лайфхак от ButlerSPB: Перед продажей всегда проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Если считаете ее завышенной, можно инициировать процедуру оспаривания.

Шаг 2. Выбираем один из двух способов уменьшить налог

Закон предлагает вам на выбор два варианта уменьшения налоговой базы. Важно: использовать можно только один из них!

Способ 1: Имущественный вычет в 1 000 000 рублей

Суть: Вы просто вычитаете из полученного дохода фиксированную сумму – 1 миллион рублей.
Формула: (Цена продажи - 1 000 000 ₽) * 13% = Налог
Кому выгодно: Тем, кто получил квартиру безвозмездно (наследство, дарение не от близких родственников), так как у них нет расходов на покупку. Также это выгодно при продаже недорогой недвижимости.
Пример: Вы продали унаследованную квартиру за 4 000 000 ₽. Налог = (4 000 000 - 1 000 000) * 13% = 390 000 ₽.

Способ 2: Уменьшение дохода на сумму расходов (“доходы минус расходы”)

Суть: Из дохода от продажи вы вычитаете документально подтвержденные расходы на приобретение этой же квартиры.
Формула: (Цена продажи - Цена покупки и другие расходы) * 13% = Налог
Какие расходы можно учесть?
- Цена, указанная в вашем “старом” ДКП.
- Расходы на ремонт и отделку от застройщика (если квартира куплена в новостройке без отделки, и это прописано в договоре).
- Проценты, уплаченные по ипотеке за эту квартиру.
Кому выгодно: Абсолютному большинству продавцов, которые ранее покупали эту квартиру за деньги. Особенно если цена с момента покупки значительно выросла.
Пример: Вы купили квартиру за 7 000 000 ₽, а через два года продали за 9 000 000 ₽. Налог = (9 000 000 - 7 000 000) * 13% = 2 000 000 * 13% = 260 000 ₽.

Сравнительная таблица: какой вычет выбрать?

Критерий	Вычет 1 000 000 рублей	Вычет “доходы минус расходы”
Кому подходит	Получившим жилье безвозмездно (наследство, дарение) или при утере документов о покупке.	Всем, кто ранее покупал эту квартиру, особенно если цена значительно выросла.
Условие	Никаких документов о расходах не требуется.	Требуются документы, подтверждающие расходы (ДКП, платежки, выписки банка).
Выгода	Выгоден, если разница между ценой продажи и покупки меньше 1 млн руб.	Выгоден, если разница между ценой продажи и покупки больше 1 млн руб.
Пример	Продажа за 5 млн, покупка за 4.5 млн. Налог с вычетом 1 млн: (5 - 1)*13% = 520 000 ₽.	Продажа за 5 млн, покупка за 4.5 млн. Налог с вычетом расходов: (5 - 4.5)*13% = 65 000 ₽.
Итог	В примере выше невыгоден.	В примере выше очевидно выгоднее.

Практика: подаем декларацию 3-НДФЛ и отчитываемся перед ФНС

После того как вы рассчитали налог, его нужно задекларировать и уплатить.

Шаг 1. Собираем пакет документов

Подготовьте сканы или копии следующих документов. Они понадобятся для заполнения декларации.

Паспорт РФ (основная страница и прописка).
Договор купли-продажи, по которому вы продали квартиру.
Документы, подтверждающие ваши расходы (если вы выбрали вычет “доходы минус расходы”): ваш старый ДКП, по которому вы покупали квартиру, платежные поручения, квитанции, выписки из банка по уплате ипотечных процентов.
Выписка из ЕГРН.
Ваш ИНН.

Шаг 2. Заполняем и подаем декларацию 3-НДФЛ

Сроки: Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. (Например, если продали квартиру в 2024 году, подать декларацию нужно до 30 апреля 2025 года).
Способы подачи:
1. Онлайн (рекомендуем): Самый простой и удобный способ – через личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.gov.ru. Система сама подскажет, какие поля заполнять, и прикрепить сканы документов можно прямо там.
2. Офлайн: Лично в отделении Федеральной налоговой службы (ФНС) по месту вашей прописки.
3. По почте: Ценным письмом с описью вложения.

Шаг 3. Оплачиваем налог

Сроки: Оплатить рассчитанный налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. (При продаже в 2024 году – до 15 июля 2025 года).

Разбираем нестандартные ситуации с экспертом ButlerSPB

Продажа квартиры, полученной в наследство или по дарению

Срок владения для наследства считается с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права. Если срок меньше 3 лет, вы платите налог. Поскольку расходов на покупку у вас не было, вам выгоднее всего использовать вычет в 1 000 000 рублей. Исключение: если даритель (не близкий родственник) может предоставить вам документы о своих расходах на покупку этой квартиры, вы можете использовать их.

Продажа доли в квартире

Вычет в 1 000 000 рублей применяется не на каждого собственника, а на объект недвижимости в целом. Он распределяется между собственниками пропорционально их долям. Например, если два собственника с долями по 1/2 продают квартиру, каждый из них сможет применить вычет только в 500 000 рублей.

Продажа квартиры нерезидентом РФ

Если вы являетесь налоговым нерезидентом (проживаете в России менее 183 дней в году), правила кардинально меняются. Ставка НДФЛ составит 30%, а право на применение любых налоговых вычетов (и 1 млн, и “доходы минус расходы”) отсутствует. Минимальные сроки владения для освобождения от налога при этом сохраняются.

Если при покупке использовался материнский капитал

Сумму материнского капитала нельзя учесть в составе расходов при продаже. Ее необходимо вычесть из цены покупки при расчете налога по схеме “доходы минус расходы”.

--- профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Заключение

Налоговое планирование при продаже недвижимости – процесс, требующий внимательности и знания нюансов. Надеемся, наше руководство помогло вам разобраться в основных моментах.

Главное, что нужно запомнить:

Проверьте срок владения: это первое, что может освободить вас от налога.
Рассчитайте оба варианта: всегда сравнивайте, какой вычет вам выгоднее – 1 млн рублей или учет расходов на покупку.
Соблюдайте сроки: до 30 апреля подайте декларацию, до 15 июля – уплатите налог.

Ошибка в расчетах или выборе вычета может стоить сотни тысяч рублей.

Доверьтесь профессионалам! Команда ButlerSPB предлагает не просто риэлторские услуги, а комплексное сопровождение сделки в Санкт-Петербурге. Мы поможем вам не только найти покупателя и провести сделку безопасно, но и подготовим все документы для налоговой и поможем законно оптимизировать налоги.

Получите бесплатную консультацию по вашей ситуации – просто оставьте заявку на нашем сайте или позвоните по номеру [номер телефона].

FAQ: Коротко о главном

Вопрос: Какой налог с продажи квартиры в 2024 году? Ответ: Стандартная ставка НДФЛ – 13% от дохода с продажи. Однако налог можно уменьшить или обнулить с помощью вычетов или если вы владеете квартирой дольше минимального срока (3 или 5 лет).

Вопрос: Когда не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ при продаже квартиры? Ответ: Декларацию не нужно подавать, если вы владели квартирой дольше минимального срока (3/5 лет) или если сумма продажи меньше, чем сумма покупки (при применении вычета “доходы минус расходы”), и у вас нет налога к уплате.

Вопрос: Можно ли одновременно использовать вычет в 1 млн рублей и вычет по расходам на покупку? Ответ: Нет, закон позволяет выбрать только один из этих двух способов уменьшения налога. Нужно рассчитать, какой из них будет для вас выгоднее в конкретной ситуации.

Налоговый вычет при продаже квартиры: как рассчитать и получить. Полное руководство от ButlerSPB.