Доверительное управление недвижимостью как обременение: что нужно знать собственнику?

Вы — собственник квартиры в Санкт-Петербурге, но живете в другом городе? Или просто не хотите тратить время на поиск арендаторов и решение бытовых проблем? Доверительное управление (ДУ) кажется идеальным выходом. Но слова «обременение» и «ограничение прав» в юридических документах могут напугать. Давайте разберемся, что они означают на самом деле, почему это — ваша защита, а не угроза, и как это работает на практике.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, подробно и без сложных юридических терминов объясним, что такое доверительное управление, почему его регистрация в Росреестре — это нормальная и необходимая процедура, и какие права и обязанности появляются у вас и у управляющей компании. узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Понятие доверительного управления: не аренда и не агентские услуги

Многие путают доверительное управление с работой агента или простой сдачей квартиры в субаренду. На самом деле это отдельный правовой институт.

Говоря просто, вы, как собственник, передаете профессионалу право управлять вашей недвижимостью в ваших же интересах и за оговоренное вознаграждение. Управляющая компания (в нашем случае — ButlerSPB) берет на себя все заботы: от поиска и заселения надежных жильцов до решения всех технических и бытовых вопросов.

С юридической точки зрения, эти отношения регулируются главой 53 Гражданского кодекса РФ. Ключевой момент, зафиксированный в ст. 1012 ГК РФ, заключается в том, что право собственности не переходит к управляющему. Вы были и остаетесь полноправным владельцем вашей квартиры. Мы лишь управляем ею от вашего имени и в ваших интересах.

Доверительное управление в ЕГРН: статус “Обременение”

Само слово «обременение» часто вызывает беспокойство. Но в юридической практике это стандартный термин, который означает наличие определенных прав третьих лиц на ваш объект недвижимости. Самые понятные примеры обременений — это ипотека (право банка на объект до выплаты кредита) или долгосрочная аренда (право арендатора проживать в квартире в течение срока договора).

Доверительное управление регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) именно как обременение. И вот почему это нормально и даже хорошо:

Это законное основание для действий управляющего. Регистрация дает нам право официально заключать договор аренды с жильцами от своего имени, но в ваших интересах.
Это защищает арендатора. Он видит, что имеет дело с официальным представителем собственника, и его договор аренды имеет полную юридическую силу.
Это защищает вас, собственника. В записи об обременении четко фиксируются полномочия управляющего. Это гарантия того, что управляющий не сможет превысить их — например, продать, подарить или заложить вашу квартиру.

Как это выглядит в выписке из ЕГРН?

После государственной регистрации в разделе 2 выписки из ЕГРН, в графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости», появится соответствующая запись. Она будет содержать информацию о виде обременения («доверительное управление»), сроке его действия и лице, в пользу которого оно установлено (доверительный управляющий). Это делает всю схему работы абсолютно прозрачной для всех сторон и любых проверяющих органов.

Договор ДУ: на что обратить внимание собственнику

Именно договор доверительного управления, а не устные обещания, является вашим главным документом, который защищает ваши интересы. Мы в ButlerSPB всегда настаиваем на максимальной детализации договора. Вот ключевые пункты, которые должны быть в нем четко прописаны:

Срок действия договора. ДУ всегда устанавливается на определенный срок (обычно не более 5 лет, с возможностью пролонгации).
Полномочия управляющего. Подробный перечень того, что мы можем и обязаны делать: искать арендаторов, заключать договоры, контролировать оплату, следить за состоянием имущества. И что делать не имеем права.
Размер и порядок выплаты вознаграждения. Прозрачная схема: из арендной платы вычитается наша комиссия, остальная сумма перечисляется вам на счет в оговоренные даты.
Отчетность управляющего. Мы регулярно предоставляем собственникам подробные финансовые и технические отчеты о проделанной работе и состоянии объекта.
Ответственность сторон. Что произойдет в случае ущерба имуществу? Мы прописываем механизмы защиты, включая использование страхового депозита и, при необходимости, страхования гражданской ответственности.

Более подробно с нашими условиями вы можете ознакомиться на странице услуги Доверительное управление от ButlerSPB.

Регистрация ДУ в Росреестре: как мы это делаем

Одна из причин, по которой собственники выбирают нас, — мы полностью берем на себя всю бюрократическую процедуру регистрации обременения. Вам не нужно разбираться в тонкостях и стоять в очередях.

Процесс выглядит так:

Подписание договора ДУ между вами (собственником) и ButlerSPB.
Подготовка пакета документов. Наши юристы готовят заявление, прикладывают договор и оплачивают госпошлину.
Подача документов в Росреестр. Мы делаем это через МФЦ или в электронном виде.
Ожидание регистрации. Стандартный срок регистрации — от 7 до 9 рабочих дней.
Получение результата. Мы получаем для вас свежую выписку из ЕГРН, где уже будет стоять отметка о зарегистрированном доверительном управлении.

Наши юристы готовят все документы и сопровождают процесс регистрации, гарантируя юридическую чистоту сделки. Вам не придется стоять в очередях.

Что может и чего не может делать собственник после заключения договора ДУ?

Для максимальной ясности мы подготовили таблицу, которая наглядно показывает разграничение полномочий.

Действие	Собственник	Управляющий (ButlerSPB)
Продать/подарить квартиру	Может (с обязательным уведомлением покупателя о действующем обременении в виде ДУ)	Не может никогда
Заложить квартиру	Может (потребуется согласование, так как это влияет на права управляющего и арендатора)	Не может
Самостоятельно искать арендатора	Не может (это право по договору эксклюзивно передано управляющему)	Обязан (это наша основная работа в интересах собственника)
Контролировать состояние объекта	Может (по предварительному согласованию, чтобы не беспокоить жильцов)	Обязан (регулярно проверять и предоставлять фото/видео отчеты)
Получать доход от аренды	Обязан (это его право, доход перечисляется за вычетом вознаграждения управляющего)	Обязан регулярно и в срок перечислять доход собственнику

Почему официальная регистрация — это выгодно и безопасно

Работа «всерую» без официального договора и регистрации может показаться проще, но несет в себе огромные риски. Официальный подход, на котором мы настаиваем, дает вам неоспоримые преимущества:

Юридическая защита. Договор, прошедший госрегистрацию, имеет неоспоримую силу в суде.
Прозрачность. Все полномочия, права и обязанности четко зафиксированы в документе, который видит и государство.
Защита от мошенничества. Управляющий физически не сможет совершить с квартирой никаких регистрационных действий, кроме тех, что разрешены договором.
Налоговая прозрачность. Вы получаете официальный доход, с которого можете легально платить налог (например, как самозанятый по ставке 4-6%), не опасаясь претензий со стороны ФНС.
Привлекательность для серьезных арендаторов. Крупные компании и состоятельные частные клиенты предпочитают снимать жилье через официальную управляющую компанию с зарегистрированным договором.

Мы в ButlerSPB настаиваем на официальной регистрации ДУ, так как это единственный способ построить честные и долгосрочные отношения с собственником, основанные на доверии и законе.

Отвечаем на частые вопросы

Вопрос 1: Можно ли продать квартиру, находящуюся в доверительном управлении? Ответ: Да, можно. Собственник не теряет право распоряжаться своим имуществом. Однако вы обязаны уведомить покупателя о существующем обременении. Договор ДУ либо расторгается по соглашению сторон, либо права и обязанности по нему переходят к новому собственнику.

Вопрос 2: Что будет, если управляющая компания обанкротится? Ответ: Ваша квартира в полной безопасности, так как она не является собственностью управляющей компании и не может быть включена в ее конкурсную массу. Договор ДУ в таком случае прекращает свое действие, и вы просто снимаете обременение в Росреестре.

Вопрос 3: Кто платит налоги с дохода от аренды? Ответ: Обязанность по уплате налога на доходы (НДФЛ) всегда лежит на собственнике, так как именно он является выгодоприобретателем. Мы, со своей стороны, предоставляем все необходимые отчетные документы, на основании которых вы легко можете заполнить декларацию или сформировать чек как самозанятый.

Вопрос 4: Сколько стоит услуга доверительного управления в ButlerSPB? Ответ: Стоимость наших услуг зависит от объекта, его расположения и других параметров. Она всегда рассчитывается как процент от арендной платы. Чтобы узнать точную цифру для вашей квартиры, оставьте заявку, и мы подготовим для вас бесплатный расчет доходности.

Вопрос 5: Нужно ли мое личное присутствие для регистрации ДУ? Ответ: Нет, ваше личное присутствие не обязательно. Весь процесс, включая подписание договора и подачу документов в Росреестр, можно организовать удаленно на основании нотариальной доверенности.

Доверительное управление с ButlerSPB: ваш доход под надежной защитой

Надеемся, мы развеяли ваши опасения. Обременение в виде доверительного управления — это не ограничение ваших прав как собственника, а современный, цивилизованный и юридически безопасный инструмент управления недвижимостью. Он защищает ваши интересы, гарантирует прозрачность и снимает с вас всю головную боль по сдаче квартиры в аренду.

Хотите узнать, какой доход может приносить ваша квартира в Санкт-Петербурге при передаче в профессиональное управление?

[Получить бесплатную консультацию и расчет доходности]

Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами в ближайшее время, чтобы обсудить все детали и ответить на оставшиеся вопросы.

Доверительное управление как обременение недвижимости: что нужно знать собственнику