Как оспорить кадастровую стоимость в 2024 году: пошаговая инструкция от экспертов ButlerSPB

Получили шокирующий счет по налогу на недвижимость? Вероятно, дело в кадастровой стоимости

Каждый год тысячи владельцев недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области получают налоговые уведомления и задаются вопросом: «Почему так много?». Часто причина кроется не в ошибке налоговой инспекции, а в завышенной государством кадастровой стоимости вашего объекта.

Хорошая новость в том, что эту стоимость можно и нужно оспаривать. Это ваше законное право и экономически выгодное решение, которое позволяет значительно снизить налог на квартиру, дом, земельный участок или коммерческое помещение.

В этой статье команда ButlerSPB, опираясь на многолетний успешный опыт, подробно расскажет, как пройти этот путь от А до Я, сэкономив ваши деньги, время и нервы.

Почему ваша квартира или участок могут быть оценены неверно?

Чтобы понимать, как бороться с проблемой, нужно знать ее истоки. Кадастровая стоимость (КС) — это «официальная» цена вашей недвижимости, которую определяет государство для расчета налогов. Этим занимаются специальные государственные бюджетные учреждения (ГБУ) методом массовой оценки. И именно в этом методе кроются основные причины завышения.

Основные причины завышенной кадастровой стоимости:

Метод массовой оценки. Государство оценивает тысячи объектов одновременно, используя общие алгоритмы и не вникая в детали. Ваш идеальный ремонт, удачная планировка или, наоборот, вид на промзону — все это не учитывается. Оцениваются «средние» объекты в вашем районе.
Использование устаревших данных. Рынок недвижимости динамичен, цены меняются. Но государственная переоценка проходит раз в несколько лет, и к моменту ее проведения данные о ценах уже могут устареть.
Технические ошибки в данных Росреестра. Банальные опечатки в документах могут стоить вам десятки тысяч рублей. Неверно указанная площадь, неправильная категория земель или назначение помещения — все это напрямую влияет на итоговую КС.
Игнорирование негативных факторов. Близость к шумной трассе, ЛЭП, промзоне или свалке существенно снижает рыночную цену объекта, но часто игнорируется при массовой кадастровой оценке.

5 признаков того, что вам пора действовать узнайте больше о главном сайте ButlerSPB на официальном сайте ButlerSPB

Как понять, есть ли у вас шансы на успех? Проверьте себя по этому простому чек-листу.

Рыночная стоимость вашей недвижимости значительно (на 20-30% и более) ниже кадастровой.
Вы недавно купили объект по цене, которая гораздо ниже его кадастровой стоимости.
Соседние, аналогичные по всем параметрам объекты имеют существенно более низкую кадастровую стоимость.
В данных ЕГРН о вашем объекте есть явные ошибки (не та площадь, этажность, назначение и т.д.).
Государство провело новую переоценку, и КС резко выросла без объективных причин (например, строительства метро рядом).

Если вы отметили хотя бы один пункт, у вас есть все шансы на успешное снижение кадастровой стоимости. Свяжитесь с нами для бесплатной оценки перспектив вашего дела.

Досудебный порядок или иск: что выбрать?

Закон предусматривает два основных пути для оспаривания кадастровой стоимости: обращение в специальную комиссию при Росреестре или подача административного иска в суд. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы.

Критерий	Комиссия при Росреестре	Судебный порядок
Кто обращается	Физлица, юрлица	Физлица (после отказа комиссии или по выбору), юрлица (в некоторых регионах обязательно сначала в комиссию)
Сроки	30 дней на рассмотрение	2-6 месяцев и дольше
Сложность	Средняя	Высокая, требует юриста
Затраты	Отчет об оценке	Отчет + госпошлина + юристы + возможная судебная экспертиза
Плюсы	Быстрее, дешевле	Решение суда окончательно, можно взыскать судебные расходы
Минусы	Часто бывают отказы	Долго, дорого, сложнее

Экспертный комментарий от ButlerSPB: Наша практика показывает, что для физических лиц начинать с Комиссии — оптимальная стратегия. Это экономит время и деньги. Если комиссия отказывает, мы идем в суд с уже полностью подготовленной доказательной базой, что значительно повышает шансы на итоговый успех.

Снижаем кадастровую стоимость за 5 шагов

Рассмотрим самый распространенный сценарий — оспаривание через комиссию при Росреестре. Процесс можно разбить на пять понятных шагов.

Шаг 1. Предварительный анализ и расчет выгоды

Прежде чем начинать процедуру, нужно убедиться в ее целесообразности. Сравните кадастровую и примерную рыночную стоимость вашего объекта. Посчитайте, сколько вы сможете сэкономить на налоге в год и за весь период до следующей переоценки (обычно 3-4 года).

CTA: Закажите у ButlerSPB бесплатный предварительный расчет экономии, чтобы принять взвешенное решение.

Шаг 2. Заказ отчета об оценке рыночной стоимости

Это главный документ в вашем деле. Отчет должен быть подготовлен независимым оценщиком, который является членом СРО (саморегулируемой организации) и чья ответственность застрахована. От качества этого документа напрямую зависит решение комиссии.

Намек: Мы работаем только с проверенными и аккредитованными оценщиками, чьи отчеты полностью соответствуют требованиям закона и без проблем принимаются комиссией и судом.

Шаг 3. Сбор пакета документов

Для подачи заявления вам понадобится точный комплект документов. Ошибка в пакете — гарантированная причина для отказа в рассмотрении.

Заявление об оспаривании кадастровой стоимости.
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.
Нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т.д.).
Отчет об оценке рыночной стоимости (в бумажном и электронном виде на диске).
Доверенность на представителя (если вашим делом занимается юрист ButlerSPB).

Шаг 4. Подача заявления в Комиссию

Собранный пакет документов подается в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которая действует при Управлении Росреестра вашего региона. Для Санкт-Петербурга это Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

Шаг 5. Ожидание решения

Срок рассмотрения вашего заявления комиссией — 30 календарных дней. По итогам заседания комиссия может принять одно из двух решений: удовлетворить ваше требование и установить кадастровую стоимость в размере рыночной, либо отказать.

Что делать, если получен отказ?

Отказ комиссии — не повод опускать руки. Напротив, это стандартная ситуация и прямой путь для обращения в суд. Судебный процесс сложнее, но при правильной подготовке имеет очень высокие шансы на успех.

Ключевые отличия судебного процесса:

В суд подается не просто заявление, а административное исковое заявление, составленное по строгим процессуальным нормам.
Необходимо уплатить государственную пошлину (300 рублей для физлиц).
Будьте готовы к тому, что суд может назначить судебную оценочную экспертизу. Это дополнительные расходы и время, но заключение судебного эксперта часто становится решающим аргументом.
Процесс требует профессионального юридического сопровождения для защиты вашей позиции на заседаниях.

Сильный CTA: Судебный процесс – это территория профессионалов. Попытка сэкономить на юристе на этом этапе может привести к проигрышу дела и потере всех вложенных в оценку средств. Команда ButlerSPB имеет успешный опыт ведения таких дел в судах Санкт-Петербурга и готова защитить ваши интересы.

Затраты на оспаривание vs. Экономия на налогах

Многих останавливает стоимость процедуры. Давайте посмотрим на нее не как на затраты, а как на выгодную инвестицию.

Основные статьи расходов:

Отчет об оценке: 10 000 - 30 000 руб. в зависимости от объекта.
Юридические услуги ButlerSPB: Мы предлагаем гибкие условия, включая модели с оплатой за результат.
Госпошлина (для суда): 300 руб. для физлиц.
Судебная экспертиза (если потребуется): 30 000 - 60 000 руб.

Пример расчета окупаемости:

Дано: Кадастровая стоимость квартиры была 15 000 000 руб. После оспаривания стала 10 000 000 руб. (соответствует рыночной). Снижение — 5 000 000 руб.
Налоговая ставка в СПб: 0.15% для квартир стоимостью от 10 до 20 млн руб.
Экономия на налоге в год: 5 000 000 руб. * 0.0015 = 7 500 руб.
Период действия новой КС: до следующей переоценки (допустим, 4 года).
Общая экономия: 7 500 руб. * 4 года = 30 000 руб.

Вывод: В данном примере затраты на оспаривание полностью окупаются и начинают приносить чистую выгоду уже в среднесрочной перспективе. Для коммерческих объектов с более высокими ставками экономия исчисляется сотнями тысяч и миллионами рублей.

Наш опыт – ваша экономия и спокойствие

Почему сотни владельцев недвижимости в Санкт-Петербурге доверяют оспаривание кадастровой стоимости именно компании ButlerSPB?

✅ Работа «под ключ». Мы берем на себя все: от предварительного анализа и заказа отчета до представительства в комиссии и суде и получения новой выписки из ЕГРН. Вы не тратите свое время на сбор справок и очереди.
✅ Оплата за результат. Мы финансово заинтересованы в успехе вашего дела так же, как и вы. Наша главная цель — добиться для вас максимального снижения налога.
✅ Глубокое знание специфики СПб. Мы досконально знаем требования к документам и аргументации, которые предъявляют комиссия и судьи именно в Санкт-Петербурге.
✅ Проверенные партнеры-оценщики. Мы сотрудничаем с лучшими оценщиками города, что гарантирует подготовку качественного отчета, который будет принят с первого раза.
✅ Прозрачность на каждом этапе. Вы всегда будете в курсе, на какой стадии находится ваше дело. Мы предоставляем регулярные отчеты и всегда на связи.

Оспаривание кадастровой стоимости – это ваш законный и эффективный инструмент для защиты своих финансов от необоснованных налогов. Процесс требует специальных знаний, опыта и внимания к деталям, но результат в виде существенной экономии на годы вперед того стоит.

Не откладывайте вашу выгоду на потом. Получите бесплатную консультацию и экспресс-анализ перспектив вашего дела от юристов ButlerSPB. Просто заполните форму на нашем сайте или позвоните нам.

Отвечаем на популярные вопросы

Можно ли оспорить КС, если я купил недвижимость недавно?

Да, и это один из самых сильных аргументов! Договор купли-продажи с ценой, которая ниже кадастровой, является веским доказательством ее завышения.

Что делать, если я пропустил срок подачи заявления в комиссию?

Для физических лиц это не является препятствием. Вы можете сразу обратиться с административным иском в суд.

На какой период будет установлена новая кадастровая стоимость?

Новая стоимость, установленная по решению комиссии или суда, будет действовать с 1 января того года, в котором было подано заявление об оспаривании, и до даты проведения следующей государственной кадастровой оценки в вашем регионе.

Можно ли вернуть переплаченный налог за прошлые годы?

Да. После того как новая кадастровая стоимость будет внесена в ЕГРН, вы можете подать в налоговую инспекцию заявление о перерасчете налога и возврате переплаты, но не более чем за три предыдущих года.

Я – арендатор государственной/муниципальной недвижимости. Могу ли я оспорить КС?

Да, если размер вашей арендной платы напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта. Это ваше законное право, которое поможет снизить арендные платежи.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта