Двухсторонняя квартира: идеальная планировка для жизни и инвестиций или пережиток прошлого? Полный разбор от экспертов ButlerSPB

Выбор квартиры — это всегда поиск компромисса между ценой, площадью и комфортом. Но есть один фактор, который часто недооценивают, а ведь именно он определяет качество жизни на годы вперед — это планировка. Среди множества вариантов особняком стоят двухсторонние квартиры, известные в народе как «распашонки» или «бабочки». Одни считают их эталоном комфорта, другие — нерациональным пережитком.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, объективно разберем все «за» и «против» таких планировок. Мы рассмотрим их с точки зрения как жильца, который ищет уютное гнездо, так и инвестора, оценивающего ликвидность объекта. Наш анализ основан на многолетней практике работы с недвижимостью в Санкт-Петербурге.

Что такое двухсторонняя квартира и почему их называют «распашонками»?

Все просто: двухсторонняя квартира — это квартира, окна которой выходят на противоположные стороны дома. Чаще всего комнаты разделены центральным коридором или холлом, из-за чего план такой квартиры визуально напоминает распахнутую детскую рубашку — отсюда и народное название «распашонка».

Исторически такие планировки характерны для просторных квартир в «сталинках», некоторых сериях «кораблей» и, конечно, для современных жилых комплексов комфорт+, бизнес- и премиум-класса. В Санкт-Петербурге их можно встретить как в старом фонде на Петроградской стороне или в Центральном районе, так и в новых проектах на намывных территориях Васильевского острова или в престижных локациях Московского района.

Главные плюсы: за что ценят квартиры на две стороны

1. Идеальная инсоляция и естественный свет

Инсоляция — это количество солнечного света, попадающего в помещение. В двухсторонней квартире вы получаете максимум солнца в течение всего дня. Утром лучи могут будить вас в спальне, выходящей на восток, а вечером вы будете наслаждаться закатом в гостиной, окна которой смотрят на запад. Постоянное присутствие естественного света не только экономит электроэнергию, но и положительно влияет на настроение и самочувствие.

2. Естественная вентиляция и здоровый микроклимат

Это, пожалуй, ключевое преимущество, особенно актуальное для влажного климата Петербурга. Открыв окна с двух сторон, вы создаете сквозняк, который за считаные минуты проветривает всю квартиру, избавляя от духоты летом и предотвращая появление сырости и плесени в межсезонье. Такой естественный воздухообмен создает здоровый микроклимат, который не сможет обеспечить ни один кондиционер или бризер.

3. Функциональное зонирование пространства

Планировка на две стороны идеально подходит для разделения квартиры на «тихую» и «шумную» зоны. Например, спальни и детская могут выходить в тихий двор, а кухня-гостиная — на оживленную улицу. Это бесценно для семей с детьми, где режим дня взрослых и малышей не совпадает, а также для тех, кто работает из дома и нуждается в уединенном кабинете.

4. Разнообразие видов из окон

Вам не придется выбирать между умиротворяющим видом на зеленый двор и динамичной панорамой города. Вы получаете и то, и другое. Представьте: из спальни вы видите тихий сквер, где гуляют мамы с колясками, а из гостиной — огни проспекта или водную гладь. Это добавляет жизни разнообразия и позволяет менять «картинку» в зависимости от настроения.

5. Акустический комфорт

Шум с оживленной улицы не будет проникать во все уголки вашего дома. Если вам захочется тишины, достаточно уйти в ту часть квартиры, которая выходит во двор. Это простое решение значительно повышает общий уровень комфорта проживания в мегаполисе.

Объективные минусы: о чем стоит знать перед покупкой или арендой

1. Цена вопроса: почему «распашонки» дороже?

За комфорт приходится платить. Двухсторонние квартиры, как правило, имеют большую площадь, чем их односторонние аналоги. Кроме того, застройщику сложнее и дороже проектировать и строить дома с такими планировками. В результате стоимость квадратного метра в «распашонке» на вторичном рынке может быть на 10-20% выше, чем в квартире той же комнатности, но с окнами на одну сторону.

2. «Проклятие» длинных коридоров

Это главный функциональный недостаток многих «распашонок». Длинный и часто узкий коридор, соединяющий две части квартиры, «съедает» от 5 до 15% полезной площади, за которую вы платите. Эти метры сложно использовать эффективно, кроме как для прохода.

Экспертный совет от ButlerSPB: «При выборе двухсторонней квартиры обращайте внимание на ширину коридора. Если она превышает 1.5 метра, этот минус можно превратить в плюс. В таком пространстве легко размещаются вместительные встроенные шкафы-купе или системы хранения, которые освободят жилые комнаты от громоздкой мебели».

3. Повышенные расходы на отопление

Чем больше площадь внешних стен, тем выше теплопотери в холодное время года. Две внешние стены вместо одной означают, что на обогрев такой квартиры зимой может уходить больше ресурсов. Этот фактор особенно важен для старого фонда Петербурга с его суровыми зимами.

4. Сложности в ремонте и дизайне

Вытянутые пропорции помещений и наличие длинных проходных зон могут стать вызовом для дизайнера. Гармонично расставить мебель и создать уютный интерьер в таких условиях бывает сложнее, чем в комнатах с более правильными, квадратными формами.

Взгляд инвестора: стоит ли вкладывать деньги в двухстороннюю квартиру для сдачи в аренду?

Аргументы “ЗА”: ликвидность и арендный потенциал

Высокий спрос: Такие квартиры очень востребованы у самого надежного и долгосрочного сегмента арендаторов — семей с детьми.
Высокая арендная ставка: За повышенный комфорт, зонирование и прекрасную вентиляцию можно просить арендную плату на 10-15% выше, чем за односторонний аналог в том же доме.
Высокая ликвидность: Двухсторонняя квартира — это высоколиквидный актив. При необходимости ее всегда можно будет продать быстрее и выгоднее.

Аргументы “ПРОТИВ”: риски и окупаемость

Высокий порог входа: Для покупки такой квартиры требуется больший первоначальный капитал.
Дорогая «упаковка»: Ремонт и меблировка квартиры большей площади и сложной конфигурации обойдутся дороже, что увеличивает срок окупаемости инвестиций.
Более узкая целевая аудитория: Такую квартиру сложнее сдать одному человеку или паре без детей, которые чаще ищут варианты поскромнее и подешевле.

Экспертное резюме для инвестора: Двухсторонняя квартира — это скорее консервативная, долгосрочная инвестиция, ориентированная на стабильный доход от семейных арендаторов и рост капитализации объекта, нежели на быструю спекулятивную прибыль.

Кому идеально подойдет двухсторонняя квартира, а кому лучше поискать другой вариант?

Идеальный выбор для:

Семей с одним или несколькими детьми.
Людей, работающих из дома и ценящих возможность уединиться.
Ценителей естественного света и свежего воздуха.
Тех, кто покупает квартиру «надолго» и ставит качество жизни в приоритет.

Стоит рассмотреть другие варианты, если:

У вас строго ограниченный бюджет на покупку и ремонт.
Вы ищете свою первую квартиру для одного человека или пары.
Вам нравятся современные открытые планировки вроде студий и лофтов.
Для вас критически важно минимизировать коммунальные платежи.

Двухсторонняя квартира — это не универсальное, а скорее статусное и очень комфортное решение для определенного образа жизни. Ее выбор — это не погоня за модой, а осознанная инвестиция в ежедневный комфорт, здоровье и благополучие вашей семьи. Итоговое решение всегда зависит от ваших личных приоритетов, состава семьи и финансовых возможностей.

Не знаете, какая планировка подойдет именно вам? Эксперты ButlerSPB помогут разобраться во всех нюансах и подберут идеальную квартиру в Санкт-Петербурге, соответствующую вашему запросу. Свяжитесь с нами для бесплатной консультации. профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Владеете двухсторонней квартирой или планируете ее купить для сдачи в аренду? Мы знаем, как сделать ее максимально прибыльной. Узнайте больше о наших услугах по доверительному управлению недвижимостью.

Квартира на две стороны: полный разбор плюсов и минусов для жизни и аренды от ButlerSPB