Потенциальный доход от недвижимости: Как рассчитать реальную прибыль и не обмануться в ожиданиях (на примере Санкт-Петербурга)

Мечта о пассивном доходе от «бетонного золота» — одна из самых популярных финансовых целей. Кажется, все просто: купил квартиру, сдал в аренду и получай деньги. Однако за красивыми цифрами в объявлениях часто скрываются непредвиденные расходы и подводные камни, которые могут превратить выгодную инвестицию в источник разочарования.

Многие инвесторы-новички считают доход по формуле «аренда * 12 месяцев», что в корне неверно. Такой подход не учитывает десятки статей расходов и приводит к завышенным ожиданиям. В этой статье мы, команда ButlerSPB, разложим по полочкам, что такое реальный потенциальный доход от недвижимости. Вы узнаете:

Чем «грязный» доход отличается от чистой прибыли, которую вы положите в карман.
Как пошагово рассчитать доходность вашей будущей или текущей квартиры.
Какие стратегии в реалиях Санкт-Петербурга помогают максимизировать прибыль и обойти конкурентов.

Дочитайте до конца, чтобы увидеть реальный кейс с цифрами из нашей практики и понять, сколько на самом деле можно заработать на сдаче квартиры в аренду.

Грязный доход vs. Чистая прибыль: Главное правило инвестора

Первое, что нужно усвоить: цифра, которую платит вам арендатор, — это не ваша прибыль. Чтобы трезво оценивать инвестицию, важно разделять два понятия: грязный и чистый доход.

Что такое “грязный” доход (Gross Rental Yield)?

Это самая простая и самая обманчивая метрика. Грязный доход — это вся сумма арендных платежей, которую вы потенциально можете получить за год, без учета каких-либо вычетов.

Пример: Вы сдаете квартиру за 50 000 ₽ в месяц. Ваш годовой грязный доход составит 50 000 ₽ * 12 = 600 000 ₽.

Именно эту цифру часто используют для рекламы, чтобы показать привлекательность объекта. Но это не те деньги, которые останутся у вас.

”Дьявол в деталях”: Из чего состоит чистая прибыль (Net Yield)?

А теперь вычтем из красивой цифры все то, о чем часто забывают сказать. Чистая прибыль — это то, что остается после вычета абсолютно всех расходов, связанных с владением и сдачей недвижимости.

Вот основной список затрат, которые нужно учитывать:

Единоразовые расходы на старте: покупка квартиры, налоги и пошлины при сделке, ремонт, покупка мебели и техники. Эти вложения формируют полную стоимость вашего инвестиционного проекта.
Ежегодные расходы: налог на имущество, обязательное страхование (настоятельно рекомендуем).
Ежемесячные расходы: коммунальные платежи (та их часть, которую не покрывает арендатор — взносы на капремонт, например), оплата интернета и ТВ, если это входит в ваш пакет.
Нерегулярные, но обязательные расходы: амортизация. Рано или поздно сломается стиральная машина, потечет кран или потребуется переклеить обои после неаккуратных жильцов. На это нужно закладывать резерв.
«Скрытые» потери: простои квартиры между жильцами (в среднем, это 1 месяц в году), комиссия риелтору за поиск нового арендатора.
Налог на доход: 6% от суммы аренды для самозанятых (самый выгодный вариант) или 13% для физических лиц.
Стоимость управления: плата управляющей компании, которая берет все эти заботы на себя, экономя ваше время и нервы.

Экспертное мнение ButlerSPB: “По нашему опыту, реальные расходы съедают от 15% до 30% от грязного годового дохода. Игнорирование этого факта — ошибка №1 для инвестора, ведущая к прямому обману собственных ожиданий.”

Пошаговый расчет потенциального дохода: Формула для инвестора

Давайте перейдем от теории к практике и посчитаем реальную доходность на конкретном примере.

Шаг 1. Оцениваем годовой арендный поток

Не стоит брать за основу самую высокую цену на Циан или Авито. Проанализируйте 10-15 аналогичных квартир в вашем районе и возьмите среднее значение, сделав скидку 5-10% для быстрой сдачи. И самое главное — заложите потенциальный простой. Оптимально считать доход не за 12, а за 11 месяцев в году.

Формула: (Месячная аренда * 11) = Потенциальный годовой доход (грязный)

Шаг 2. Считаем все годовые расходы

Составим примерную смету расходов для квартиры, которая сдается за 50 000 ₽ в месяц (годовой грязный доход с учетом простоя — 550 000 ₽).

Статья расхода	Примерная сумма/процент в год
Налог на доход (6% как самозанятый)	33 000 ₽ (от 550 000 ₽)
Коммунальные платежи (капремонт и т.д.)	12 000 ₽
Резерв на амортизацию/мелкий ремонт	25 000 ₽
Страхование квартиры и ответственности	5 000 ₽
Управление (услуги ButlerSPB)	~66 000 ₽ (в среднем 10-12% от потока)
Итого годовых расходов:	~141 000 ₽

Шаг 3. Расчет чистой прибыли и доходности (ROI)

Теперь самое интересное. Вычитаем расходы из доходов.

Чистая годовая прибыль: (Потенциальный годовой доход) - (Итого годовых расходов) 550 000 ₽ - 141 000 ₽ = 409 000 ₽

Чтобы понять, насколько эффективна ваша инвестиция, рассчитаем ее доходность (ROI — Return on Investment).

Формула доходности (ROI): (Чистая годовая прибыль / Полная стоимость объекта с ремонтом) * 100%

Если квартира с ремонтом и мебелью обошлась вам в 8 000 000 ₽, то реальная доходность составит: (409 000 / 8 000 000) * 100% = 5,1% годовых

Для долгосрочной аренды в Санкт-Петербурге показатель в 5-7% годовых считается хорошим результатом. К этому стоит прибавить и капитализацию — рост стоимости самого объекта со временем. узнайте больше о консьерж-сервисе на официальном сайте ButlerSPB

Не хотите считать вручную? Получите бесплатный экспресс-расчет потенциального дохода для вашей квартиры от наших аналитиков. Просто оставьте заявку, и мы поможем оценить реальную прибыльность вашего объекта.

Как ButlerSPB помогает увеличить ваш потенциальный доход: 3 проверенные стратегии

Просто сдавать квартиру — это одно. А управлять ею как бизнес-активом, постоянно увеличивая прибыль, — совсем другое. Вот как мы помогаем нашим клиентам зарабатывать больше.

Стратегия 1: “Инвестиционный ремонт” и хоумстейджинг

Это не «ремонт для себя», а точный расчет. Цель — максимальная отдача на каждый вложенный рубль. Мы знаем, что светлые нейтральные тона, продуманное зонирование, функциональная и износостойкая мебель и, конечно, профессиональные фотографии позволяют сдать объект на 15-20% дороже и в разы быстрее. Мы создаем не просто жилье, а ликвидный продукт, который привлекает самых качественных арендаторов.

Стратегия 2: Выбор правильной модели аренды (Долгосрок vs. Посуточная)

Что выгоднее — долгосрочная или посуточная аренда? Ответ зависит от локации, типа квартиры и ваших целей. Мы помогаем сделать правильный выбор, основываясь на данных.

Параметр	Долгосрочная аренда	Посуточная аренда
Потенц. доход	Стабильный, предсказуемый	Выше на 30-100%, но волатильный
Загруженность	90-95%	60-80% (сильная сезонность)
Вовлеченность	Низкая (особенно с УК)	Очень высокая (общение, заселение, уборка)
Износ объекта	Низкий	Высокий

ButlerSPB помогает выбрать оптимальную стратегию под ваш объект и цели и берет на себя полное операционное управление в обоих случаях, избавляя вас от рутины.

Стратегия 3: Профессиональное управление

Профессиональное доверительное управление квартирой в СПб — это не расход, а инвестиция в доходность. Вот как мы ее повышаем:

Минимизация простоя: мы начинаем рекламную кампанию и показы еще до того, как съехал предыдущий жилец.
Тщательный отбор арендаторов: наша многоступенчатая система проверки снижает риски порчи имущества, задержек оплаты и конфликтов.
Оптимизация расходов: мы работаем с проверенными подрядчиками и знаем, где купить технику дешевле и какого мастера вызвать для быстрого и качественного ремонта.
Ваше время = деньги: вы полностью освобождаетесь от всех операционных задач и получаете стабильный доход, где бы вы ни находились.

Реальный кейс ButlerSPB: Доходность 1-комнатной квартиры в Приморском районе

Объект: 1-комнатная квартира, 38 м², в «убитом» состоянии, у метро «Комендантский проспект».
Задача от клиента: Создать ликвидный арендный объект с доходностью выше рыночной с нуля, без его участия.
Что сделали ButlerSPB:
1. Разработали детальный проект инвестиционного ремонта и комплектации.
2. Полностью реализовали проект «под ключ» за 45 дней.
3. Провели профессиональную фотосессию (хоумстейджинг).
4. Запустили рекламную кампанию и сдали квартиру за 3 дня по цене на 12% выше среднерыночной по этой локации.
Цифры проекта:
- Стоимость покупки объекта: 7 000 000 ₽
- Вложения в ремонт и комплектацию: 1 200 000 ₽
- Итоговые вложения инвестора: 8 200 000 ₽
- Арендная плата: 55 000 ₽/мес.
- Чистая прибыль в год (уже за вычетом всех расходов и нашего управления): ~450 000 ₽
- Реальная доходность: 5.5% годовых + ежегодный рост стоимости самой квартиры.

Заключение

Потенциальный доход от недвижимости — это не магия и не лотерея, а результат точного расчета и профессионального подхода. Забыв о расходах и простоях, вы рискуете получить доходность на уровне банковского вклада, но с гораздо большими хлопотами.

Инвестиции в недвижимость в Санкт-Петербурге остаются одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала, если подходить к этому как к бизнесу, а не как к хобби.

Готовы превратить квадратные метры в стабильный источник дохода? Команда ButlerSPB готова стать вашим надежным партнером. Начните с бесплатной консультации, на которой мы оценим потенциал вашего объекта или подберем новый.

[Получить консультацию инвестора]

Потенциальный доход: как рассчитать и достичь