Продажа квартиры, полученной в наследство: всё о налогах, сроках и вычетах в 2024 году

Получение наследства — событие, связанное не только с приобретением недвижимости, но и с множеством юридических и финансовых хлопот. Главный вопрос, который волнует каждого наследника при решении продать квартиру: «Нужно ли платить налог с продажи, и если да, то сколько?».

Хорошая новость: часто налог платить не нужно, если соблюдены определенные условия. В этой статье мы, команда экспертов по недвижимости ButlerSPB, разложим всё по полочкам. Мы расскажем о минимальных сроках владения, которые освобождают от налога, объясним, как рассчитывается НДФЛ, если продавать раньше, и покажем на реальных примерах, как можно законно уменьшить или полностью обнулить налоговый платеж.

Главное правило: минимальный срок владения для безналоговой продажи

Самый простой способ продать унаследованную квартиру и не платить налог — выдержать минимальный срок владения. Для наследства он льготный.

3 года — ваш ключевой срок

Для недвижимости, полученной в наследство, минимальный предельный срок владения составляет 3 года. Если вы владеете квартирой 3 года и более, вы полностью освобождаетесь от уплаты налога (НДФЛ) с ее продажи.

ЭКСПЕРТНАЯ ДЕТАЛЬ: Это критически важный момент! Отсчет трехлетнего срока начинается не с даты получения выписки из ЕГРН или регистрации права собственности, а с даты смерти наследодателя (согласно ст. 217.1 НК РФ). То есть, пока вы оформляли документы у нотариуса (что может занять 6 месяцев и более), срок уже шел.

Когда применяется срок в 5 лет?

Стандартный срок в 5 лет применяется в большинстве других случаев: при покупке квартиры по договору купли-продажи, при получении в дар от человека, не являющегося близким родственником, и т.д. Для наследства это правило неактуально, что является для вас значительным преимуществом.

Новое правило для “единственного жилья”

Стоит упомянуть, что с 2020 года действует правило, по которому минимальный срок владения в 3 года также распространяется на продажу единственного жилья. Даже если вы его купили, а не унаследовали. Если на момент продажи у вас в собственности нет других жилых помещений, то трехлетний срок владения освободит вас от налога.

ИТОГ: Прошло 3 года с момента смерти вашего наследодателя? Можете смело продавать квартиру, не платить налог и даже не подавать налоговую декларацию. Если этот срок еще не прошел — читайте дальше, чтобы узнать, как действовать.

Если продавать раньше: как рассчитать НДФЛ

Если жизненные обстоятельства требуют продать квартиру до истечения трехлетнего срока, возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Ставка налога для резидентов РФ (проживающих в России более 183 дней в году) — 13%.
Ставка налога для нерезидентов РФ — 30%.

Налог рассчитывается не со всей суммы продажи, а с налогооблагаемой базы. Вот ее формула:

Налог = (Доход от продажи - Расходы или Вычет) * 13%

ЭКСПЕРТНАЯ ДЕТАЛЬ: Налоговая служба следит за тем, чтобы цены в договорах не занижались искусственно. Если цена продажи в вашем договоре окажется ниже, чем 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января того года, в котором прошла сделка, то для расчета налога будет использована именно эта величина (Кадастровая стоимость * 0,7). Мы в ButlerSPB всегда проверяем этот нюанс, чтобы у наших клиентов не возникло проблем с ФНС.

Три законных способа уменьшить или обнулить налог как советуют эксперты из ButlerSPB

Итак, вы продаете квартиру раньше срока. Как уменьшить налогооблагаемую базу и, соответственно, сам налог? Есть два основных способа. Вы можете выбрать только один из них — тот, что выгоднее.

Способ 1. Использовать стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей

Вы можете уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, на фиксированную сумму — 1 000 000 рублей. Этот вычет доступен всем резидентам РФ.

Пример: Вы продали унаследованную квартиру за 7 000 000 ₽.
Налоговая база: 7 000 000 ₽ - 1 000 000 ₽ = 6 000 000 ₽.
Сумма налога: 6 000 000 ₽ * 13% = 780 000 ₽.

Способ 2. Учесть расходы наследодателя на покупку квартиры (самый выгодный!)

Это самый выгодный, но часто упускаемый из виду способ. Закон позволяет вам, как наследнику, уменьшить свой доход от продажи на ту сумму, которую когда-то потратил ваш наследодатель на покупку этой самой квартиры.

Для этого потребуются подтверждающие документы: старый договор купли-продажи, расписки, платежные поручения и т.д.

Пример: Ваш наследодатель купил эту квартиру несколько лет назад за 6 500 000 ₽. Вы продаете ее за 7 000 000 ₽.
Налоговая база: 7 000 000 ₽ - 6 500 000 ₽ = 500 000 ₽.
Сумма налога: 500 000 ₽ * 13% = 65 000 ₽.

Сравнительная таблица: какой способ выбрать?

Давайте наглядно сравним оба способа на нашем примере.

Параметр	Способ 1: Вычет 1 млн	Способ 2: Расходы наследодателя	Вывод
Цена продажи	7 000 000 ₽	7 000 000 ₽
Расходы/Вычет	1 000 000 ₽	6 500 000 ₽
Налогооблагаемая база	6 000 000 ₽	500 000 ₽
Сумма налога	780 000 ₽	65 000 ₽	Способ 2 выгоднее на 715 000 ₽!

Как видите, правильный выбор способа расчета может сэкономить вам огромную сумму.

Важные нюансы и особые случаи

Продажа квартиры в долевой собственности (несколько наследников)

Если наследников несколько, и квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то вычет в 1 млн рублей делится между всеми собственниками пропорционально их долям. Если же каждый продает свою долю по отдельному договору, то каждый может претендовать на свой вычет в 1 млн рублей. Расходы наследодателя также делятся пропорционально долям.

Если вы налоговый нерезидент РФ

Если вы проживаете за пределами России более 183 дней в календарном году, вы считаетесь нерезидентом. В этом случае ставка налога составит 30% от всей суммы продажи, а применить налоговые вычеты (ни 1 млн рублей, ни расходы наследодателя) будет невозможно.

Наследство от близкого родственника

Напоминаем, что сам факт получения наследства (от любого человека, не только от близкого родственника) налогом не облагается. Налог возникает только при последующей продаже этого имущества ранее минимального срока владения.

Пошаговая инструкция: декларируем доход и платим налог

Если вы продали квартиру раньше 3-летнего срока и у вас возникла обязанность уплатить налог, вот алгоритм действий:

Шаг 1. Подготовка документов. Соберите договор купли-продажи вашей квартиры, выписку из ЕГРН и документы, подтверждающие право на вычет (например, старый ДКП наследодателя).
Шаг 2. Заполнение декларации 3-НДФЛ. Это можно сделать с помощью специальной программы “Декларация” на сайте ФНС или онлайн через личный кабинет налогоплательщика на nalog.ru.
Шаг 3. Подача декларации. Подать заполненную декларацию в налоговую инспекцию по месту вашей прописки нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры.
Шаг 4. Уплата налога. Уплатить рассчитанную сумму налога необходимо до 15 июля того же года.

Сложно? Мы поможем! Продажа наследственной квартиры с ButlerSPB

Как видите, в вопросе налогов при продаже наследства много тонкостей. Ошибка в расчетах, неправильно выбранный способ вычета или упущенный документ могут стоить сотни тысяч рублей и привести к штрафам от налоговой. Чтобы избежать рисков и продать квартиру максимально выгодно и безопасно, доверьте сделку профессионалам.

Команда ButlerSPB предлагает полный комплекс услуг по работе с наследственной недвижимостью:

Бесплатная консультация по вашей налоговой ситуации.
Помощь в выборе оптимальной схемы налогообложения для минимизации выплат.
Точная оценка рыночной стоимости вашей квартиры в Санкт-Петербурге.
Полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи.
Помощь в сборе и подготовке документов для налоговой инспекции.

Получить бесплатную консультацию по продаже квартиры

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: А если наследодатель не покупал, а тоже унаследовал или приватизировал квартиру? Можно ли учесть расходы?

Ответ: К сожалению, нет. В этом случае у наследодателя не было документально подтвержденных расходов на приобретение. Поэтому вы можете применить только стандартный налоговый вычет в размере 1 млн рублей.

Вопрос: Что делать, если документы на покупку квартиры наследодателем утеряны?

Ответ: Это сложная, но решаемая ситуация. Иногда можно запросить дубликаты документов у застройщика или в архивах. Мы в ButlerSPB имеем опыт в решении таких вопросов и можем помочь вам в поиске и восстановлении необходимых бумаг.

Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продаю долю в квартире, а не всю квартиру?

Ответ: Да, все правила налогообложения, описанные выше, применяются и к продаже доли. Минимальный срок владения, ставка налога, а также доходы и вычеты рассчитываются пропорционально размеру вашей доли.

Заключение

Продажа унаследованной недвижимости — ответственный процесс. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в ключевых моментах.

Запомните главное:

Ключевой срок, освобождающий от налога, — 3 года с даты смерти наследодателя.
Если продаете раньше, всегда сравнивайте выгоду от вычета в 1 млн рублей и вычета в размере расходов наследодателя.
Никогда не занижайте цену в договоре ниже 70% от кадастровой стоимости, чтобы избежать доначисления налога.

Продажа наследственной недвижимости — одна из наших ключевых специализаций. Обращайтесь в ButlerSPB за безопасной и выгодной сделкой в Санкт-Петербурге. Мы позаботимся о ваших интересах и поможем сэкономить ваши деньги и время.

Продажа квартиры, полученной в наследство: особенности налогообложения