Ваш магазин простаивает? Профессиональный риэлтор по стрит-ритейлу — ключ к стабильному доходу

Пустующее помещение на оживленной улице — это не просто упущенная выгода, это активный пассив, который съедает деньги на коммунальных платежах и налогах. Каждый день простоя — это минус в вашем бюджете. Многие собственники полагают, что сдать помещение под магазин — задача простая, и достаточно лишь разместить объявление на «Авито». Но практика показывает, что самостоятельный поиск арендатора часто оказывается сложнее, дольше и дороже, чем кажется на первый взгляд.

Непрофильные запросы, пустые показы, торги «до слез» и риск связаться с ненадежной компанией — лишь часть проблем. В этой статье мы, команда ButlerSPB, пошагово разберем, чем занимается профильный риэлтор по стрит-ритейлу, как устроен профессиональный поиск арендаторов и почему работа с брокером — это прямая инвестиция в доходность и ликвидность вашего объекта в Санкт-Петербурге.

Почему самостоятельный поиск арендатора — это лотерея с низкими шансами на выигрыш?

Каждый собственник, пытавшийся сдать коммерческое помещение самостоятельно, сталкивается с рядом типичных проблем. Этот путь не только отнимает ресурсы, но и несет в себе скрытые финансовые и юридические риски.

Потеря времени и денег

Посчитайте, сколько стоит ваше время, потраченное на десятки звонков, ответы на одни и те же вопросы, организацию и проведение показов, многие из которых заканчиваются ничем. А теперь добавьте к этому стоимость простоя. Если помещение стоимостью 200 000 руб./мес. пустует лишние 3-4 месяца, вы теряете 600-800 тысяч рублей прямой прибыли.

Неверная оценка арендной ставки

Без глубокого знания рынка легко ошибиться с ценой. Заниженная ставка — это ежемесячная упущенная выгода на протяжении всего срока договора. Завышенная — гарантия долгого простоя и отпугивания качественных арендаторов, которые отлично ориентируются в ценах. Профессиональный брокер знает актуальную арендную ставку стрит-ритейла в конкретной локации и поможет установить цену, которая будет и выгодной для вас, и привлекательной для рынка.

”Случайные” арендаторы

Самая большая опасность самостоятельного поиска — сдать помещение первой откликнувшейся компании, не проведя должной проверки. Результат может быть плачевным: компания-однодневка съезжает через несколько месяцев, оставив после себя долги по аренде, неоплаченные коммунальные услуги и испорченный ремонт. Найти такого арендатора потом практически невозможно.

Юридические риски

Стандартный шаблон договора аренды нежилого помещения из интернета не защищает ваши интересы в полной мере. В нем могут отсутствовать важные пункты об индексации, ответственности за состояние помещения, порядке расторжения и штрафных санкциях. Любой спор с арендатором может обернуться для вас судебными издержками и новыми потерями.

Кто такой риэлтор по стрит-ритейлу и чем он отличается от агента по жилой недвижимости?

Важно понимать: брокер по коммерческой недвижимости — это не тот же специалист, что помогает продавать квартиры. Это эксперт с совершенно иным набором компетенций, контактов и знаний.

Фокус: Он разбирается не в планировках квартир, а в специфике коммерческих объектов: выделенная электрическая мощность, наличие вентиляции, организация входной группы, витринные окна, соответствие нормам для определенных видов деятельности (общепит, медицина, алкогольная лицензия).
База контактов: Его записная книжка состоит не из частных покупателей, а из контактов ЛПР (лиц, принимающих решения) в отделах развития федеральных и локальных торговых сетей, франчайзи и крупных предпринимателей, которые постоянно ищут новые площадки для роста.
Знание рынка: Он оперирует понятиями пешеходного и автомобильного трафика, «якорных» арендаторов по соседству, среднего чека в локации и трендов ритейла. Он знает, какие ниши бизнеса сейчас активно развиваются, а какие, наоборот, стагнируют, и кому ваше помещение подойдет идеально.
Навыки: Ключевая компетенция — предброкеридж, то есть комплексный анализ объекта и его инвестиционного потенциала. Он умеет вести переговоры о сложных коммерческих условиях: арендные каникулы, депозит, процент от оборота, условия индексации.

Пошаговый процесс: как эксперты ButlerSPB находят идеального арендатора

Профессиональный поиск арендаторов для магазина — это выстроенная технология, а не хаотичные действия. Вот как выглядит наш процесс работы.

Этап 1. Предброкеридж и анализ объекта

Мы не просто размещаем объявление. Сначала наш эксперт выезжает на объект, проводит детальную фото- и видеофиксацию, изучает техническую документацию. Мы проводим SWOT-анализ локации: оцениваем трафик, анализируем окружение (конкуренты, точки притяжения), определяем сильные и слабые стороны помещения. Результатом этого этапа является объективный портрет объекта и формирование обоснованной рыночной арендной ставки.

Этап 2. Разработка маркетинговой стратегии

На основе анализа мы создаем профессиональную маркетинговую упаковку: продающую презентацию и короткий «тизер» для быстрой рассылки. Главное — мы определяем портрет целевого арендатора. Мы не ищем «кого угодно», мы ищем конкретный бизнес, который будет в этой локации успешен. Это может быть «сетевая аптека», «пекарня у дома», «пункт выдачи заказов» или «винный бутик».

«Мы не просто ищем арендатора. Мы ищем бизнес, который будет в этой локации успешен. Успех арендатора — это гарантия стабильности для собственника».

Этап 3. Активный поиск, а не пассивное ожидание

Маркетинговая стратегия запускает многоканальный поиск:

Размещение на площадках: Мы публикуем объект на всех ключевых коммерческих порталах (ЦИАН, Авито и др.) с профессиональными фото и текстом, который отвечает на вопросы целевого арендатора.
Прямая работа: Мы делаем рассылку по нашей собственной закрытой базе потенциальных арендаторов, включающей более 1000 контактов отделов развития сетей и франшиз.
«Холодные» звонки: Мы проактивно связываемся с компаниями, которые, по нашему анализу, могут быть заинтересованы в расширении именно в вашей локации.
Наружная реклама: Мы размещаем на объекте профессиональный, информативный баннер, который работает 24/7.

Этап 4. Квалификация лидов и организация показов

Мы берем на себя весь шквал входящих звонков, отсеивая нецелевые и неплатежеспособные запросы. Вы экономите время, общаясь только с реально заинтересованными кандидатами. На показах наш брокер выступает как «адвокат» вашего объекта, грамотно презентуя его выгоды и отвечая на каверзные вопросы.

Этап 5. Переговоры и проверка благонадежности

Это один из самых ответственных этапов. Мы ведем переговоры по всем коммерческим условиям, отстаивая ваши интересы. Перед заключением договора мы запрашиваем у потенциального арендатора учредительные документы и проводим его проверку по открытым базам ФНС и ФССП на предмет наличия судебных исков, долгов и признаков фирмы-однодневки.

Этап 6. Юридическое сопровождение сделки

Мы готовим или проводим экспертизу договора аренды, включая в него все важные пункты, защищающие вас как собственника. Мы контролируем процесс подписания договора и своевременное внесение арендатором депозита и первого платежа. Сделка считается закрытой только тогда, когда ключи переданы, а деньги — на вашем счете.

Стоимость услуг брокера — расход или инвестиция?

Главное возражение собственника: «Зачем платить комиссию, если я могу найти арендатора сам?». Давайте посчитаем.

Простая математика: Предположим, арендная ставка вашего помещения — 200 000 руб./мес. Самостоятельный поиск и неудачные переговоры заняли у вас 4 месяца. Ваши прямые потери от простоя составили: 200 000 * 4 = 800 000 руб.

Профессиональный риэлтор по стрит-ритейлу нашел бы арендатора в среднем за 1-1.5 месяца. Его комиссия (стандартно 50-100% от месячной арендной платы) составила бы 100 000 - 200 000 руб. Ваша экономия, даже с учетом комиссии, — более полумиллиона рублей, не говоря уже о сбереженном времени и нервах.

Что вы получаете за комиссию:

✅ Экономию вашего личного времени и нервов.
✅ Максимально возможную рыночную арендную ставку.
✅ Надежного, проверенного арендатора на длительный срок.
✅ Юридически грамотный договор, защищающий ваши интересы.
✅ Сокращение срока простоя помещения в 2-3 раза.

Заключение: Ваше помещение должно работать на вас, а не наоборот

Стрит-ритейл в Санкт-Петербурге — это высококонкурентный рынок, где дилетантский подход неизбежно ведет к финансовым потерям. Профессиональный брокер по коммерческой недвижимости — это не просто посредник. Это ваш стратегический партнер, который использует свой опыт, знания и контакты, чтобы повысить доходность и капитализацию вашего актива.

Хотите узнать реальный арендный потенциал вашего помещения и получить список из 3-5 целевых арендаторов, которым оно может быть интересно? Оставьте заявку на бесплатную консультацию и экспресс-оценку от эксперта ButlerSPB.

Наши контакты: Телефон: [Номер телефона компании] Email: [Email компании] Написать в мессенджер: [Ссылка на мессенджер]

Автор статьи:

Иван Иванов, руководитель отдела коммерческой недвижимости ButlerSPB. 12 лет на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга, закрыл более 300 сделок по аренде коммерческих помещений. Специализация — предброкеридж и работа с сетевыми арендаторами.

Для веб-мастера:

Внутренняя перелинковка: В тексте поставить ссылки на другие релевантные статьи в блоге (“Как оценить коммерческое помещение”, “Тренды стрит-ритейла 2024”) и на страницу основной услуги “Сдача в аренду коммерческой недвижимости”.
Визуал: Добавить в статью инфографику “Этапы работы брокера”, качественные фото (не стоковые) коммерческих помещений, возможно, блок с мини-кейсом “Было/Стало”.

--- узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Риэлтор по стрит-ритейлу: как найти идеального арендатора для вашего магазина. Советы от ButlerSPB