Сколько стоит продать коммерческую недвижимость через риэлтора: полный разбор комиссии в 2024 году

Продажа коммерческого объекта — это не продажа квартиры. Здесь нет единой ставки, которую можно увидеть в онлайн-калькуляторе. Комиссия риэлтора за эту сложную и ответственную работу может варьироваться от 2% до 8%, и на это есть веские причины. Многие собственники, впервые сталкиваясь с продажей офиса, склада или торгового помещения, не до конца понимают, за что именно они платят, и опасаются скрытых платежей или некачественной работы.

Мы в ButlerSPB заключили более 500 сделок с коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и знаем эту кухню изнутри. Давайте разложим все по полочкам. После прочтения этой статьи вы будете четко понимать:

Из чего на самом деле складывается комиссия агента.
Какие услуги вы получаете за эти деньги.
Как выбрать надежного партнера для сделки и не переплатить.

Средний рыночный процент: от чего отталкиваться?

Если говорить об усредненных цифрах по рынку коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, то стандартный диапазон комиссии составляет 3-6% от конечной стоимости объекта.

Однако это не догма. Эта цифра — лишь отправная точка для переговоров. Важно понимать: профессиональное агентство всегда обсуждает размер вознаграждения индивидуально, исходя из сложности и специфики вашего объекта. Итоговый процент всегда четко фиксируется в договоре до начала работ, что полностью исключает любые сюрпризы и неопределенность для вас как для собственника.

5 ключевых факторов, влияющих на размер комиссии риэлтора

Так почему в одном случае агентство возьмет 3%, а в другом — 7%? Размер комиссии — это прямое отражение объема работы, ресурсов и экспертизы, которые потребуются для успешной продажи вашего объекта. Вот пять главных факторов.

1. Тип и ликвидность объекта

Не все коммерческие помещения одинаково востребованы.

Высоколиквидные объекты: Небольшой офис в популярном бизнес-центре класса А, торговое помещение с витринами на первой линии Невского проспекта или готовый арендный бизнес с долгосрочным договором. Такие объекты привлекают широкий круг покупателей, их относительно легко реализовать. Соответственно, комиссия будет ниже — в диапазоне 2-4%.
Низколиквидные и сложные объекты: Устаревшая производственная база в промзоне, узкоспециализированное помещение (например, оборудованный автосервис или медицинский центр), объект с серьезными обременениями или в плохом состоянии. Поиск покупателя на такую недвижимость требует глубокой экспертизы, целевого маркетинга и гораздо больших временных затрат. Поэтому комиссия здесь будет выше — 5-8%.

2. Стоимость объекта

Здесь часто работает принцип «обратной пропорциональности».

Дорогие объекты (например, от 100 млн ₽): Процент комиссии может быть ниже среднего по рынку (например, 2-3%). Хотя процент меньше, абсолютная сумма вознаграждения остается значительной и оправдывает усилия агентства.
Недорогие объекты (до 15-20 млн ₽): Процент, как правило, будет выше (5-6%). Это связано с тем, что объем работы риэлтора по предпродажной подготовке, маркетингу, переговорам и юридическому сопровождению практически не зависит от цены. Для рентабельности работы агентства процент должен быть выше.

3. Модель работы: эксклюзивный договор vs. открытая продажа

Это один из самых важных пунктов, который напрямую влияет и на результат, и на стоимость услуг.

Эксклюзивный договор: Вы доверяете продажу только одному агентству. Это максимально мотивирует нас, как вашего партнера, вкладывать все ресурсы — время, деньги, связи — в маркетинг и продвижение вашего объекта. Мы уверены, что наши усилия окупятся. В таких условиях мы часто готовы обсуждать более выгодный для вас процент комиссии, так как наши риски минимальны.
Открытая продажа: Объект «продают все». На практике это приводит к хаосу: разные цены в разных объявлениях, демпинг, отсутствие контроля над информацией и потоком покупателей. Агентства не мотивированы вкладываться в дорогостоящую рекламу, так как нет гарантии, что сделку закроют именно они. Комиссия в таких случаях может быть стандартной или даже выше из-за сложности координации.

4. Состояние объекта и юридическая чистота

Объект «под ключ» с идеальным пакетом документов, без долгов и споров — мечта любого риэлтора и покупателя. Работа с таким объектом требует меньше временных и юридических затрат, что может положительно сказаться на размере комиссии.
Объект с несогласованной перепланировкой, спорами между несколькими собственниками, задолженностями по коммунальным платежам или другими юридическими «сюрпризами». Такой кейс требует глубокой проработки со стороны наших юристов, что увеличивает объем работы и, соответственно, стоимость услуг.

5. Срочность продажи

Плановая продажа: У нас есть достаточно времени для выстраивания стратегии, проведения маркетинговой кампании и поиска лучшего покупателя по максимальной цене. Условия комиссии стандартные.
Срочная продажа: Вам необходимо реализовать актив за 1-2 месяца. Это требует от нас мобилизации всех ресурсов: агрессивного маркетинга, работы с нашей «горячей» базой инвесторов, готовности к переговорам о дисконте. Такая работа требует больше вложений и усилий, поэтому комиссия может быть повышена как «плата за скорость».

Пример из практики ButlerSPB

Недавно мы продавали складской комплекс в Ленинградской области. Собственник безуспешно пытался продать его самостоятельно почти 1.5 года. Проблема была в сложной юридической структуре владения и отсутствии целевого маркетинга. Наша команда за 2 месяца провела юридическую реструктуризацию, подготовила профессиональный инвестиционный меморандум и нашла профильного инвестора из нашей закрытой базы. Комиссия составила 5%, но в итоге собственник получил цену на 15% выше, чем ожидал, и сэкономил годы ожидания и упущенной выгоды.

Что именно входит в комиссию? За что вы платите агенту по коммерческой недвижимости

Воспринимайте комиссию не как «плату риэлтору», а как инвестицию в успешную и выгодную сделку. В ButlerSPB в эту стоимость включен полный комплекс услуг «под ключ»:

Экспертная оценка и предпродажная стратегия:
- Глубокий анализ рынка и конкурирующих предложений.
- Определение справедливой рыночной цены, которая позволит продать объект максимально выгодно и в разумные сроки.
- Разработка пошаговой стратегии продажи и позиционирования вашего объекта.
Профессиональная упаковка объекта:
- Профессиональная фото- и видеосъемка (включая аэросъемку с дрона для крупных объектов).
- Создание виртуального 3D-тура для удобства иногородних инвесторов.
- Разработка продающей презентации и инвестиционного меморандума для серьезных покупателей.
Мощный маркетинг и поиск покупателя:
- Размещение на всех ключевых коммерческих площадках (Циан, Авито, отраслевые порталы).
- Работа с нашей закрытой базой лояльных инвесторов и покупателей (наше ключевое преимущество).
- Целевой обзвон компаний, которым потенциально может быть интересен ваш объект.
- Организация наружной рекламы на объекте (при необходимости).
Организация показов и профессиональные переговоры:
- Фильтрация нецелевых звонков и «туристов», экономия вашего времени.
- Проведение показов без вашего участия в удобное для покупателя время.
- Ведение переговоров от вашего имени, профессиональное отстаивание цены и ваших интересов.
Юридическое сопровождение сделки «под ключ»:
- Полная проверка и подготовка пакета документов.
- Составление предварительного и основного договоров купли-продажи, защищающих ваши права.
- Организация и контроль безопасных расчетов через аккредитив или банковскую ячейку.
- Сопровождение процесса государственной регистрации перехода права собственности.

Продавать самому или с агентством? Сравнение рисков и затрат

Многих собственников посещает мысль: «Зачем платить комиссию, если можно продать самому?». Давайте объективно сравним оба подхода.

Критерий	Самостоятельная продажа	Работа с ButlerSPB
Цена продажи	Риск продать дешевле рынка из-за незнания нюансов ценообразования и отсутствия навыков торга.	Продажа по максимально возможной рыночной цене благодаря нашей экспертизе и базе покупателей.
Сроки	Непредсказуемо. От 6 месяцев до нескольких лет. Объект может «зависнуть» на рынке.	Прогнозируемые сроки. В среднем 3-6 месяцев благодаря активному маркетингу и технологиям продаж.
Затраты	Вы сами оплачиваете рекламу, фотографа, юриста. Затраты могут легко превысить 100 000 ₽ без гарантии результата.	Все маркетинговые, юридические и организационные расходы включены в нашу комиссию. Вы платите только за результат.
Безопасность	Высокий риск столкнуться с мошенническими схемами, допустить ошибки в договоре и потерять деньги или объект.	100% юридическая чистота и финансовая безопасность сделки. Мы несем ответственность за каждый этап.
Время и нервы	Вы тратите десятки часов на пустые звонки, показы, изучение документов. Это постоянный стресс и отрыв от основного бизнеса.	Вы продолжаете заниматься своим бизнесом и жить своей жизнью. Всю рутинную и сложную работу мы берем на себя.

Как выбрать правильное агентство и не ошибиться?

Специализация. Выбирайте компанию, которая сфокусирована именно на коммерческой недвижимости. Агент, который вчера продавал квартиры, не обладает нужной экспертизой для продажи завода.
Репутация и кейсы. Изучите сайт компании, посмотрите портфолио реализованных объектов. Реальные кейсы говорят громче любых обещаний.
Маркетинговые инструменты. Спросите прямо: «Как именно вы будете рекламировать мой объект?». Ответ должен быть четким и детализированным.
Прозрачный договор. Внимательно прочтите договор. В нем должны быть четко прописаны обязанности сторон, размер и условия выплаты вознаграждения.

Как мы работаем в ButlerSPB: прозрачность и результат

Наш процесс работы с собственником построен на максимальной прозрачности и ориентации на результат:

Бесплатная консультация и экспресс-оценка вашего объекта для определения его рыночного потенциала.
Заключение эксклюзивного договора с четко зафиксированной комиссией и нашими обязательствами.
Запуск мощной рекламной кампании за наш счет в течение 48 часов после подписания договора.
Предоставление регулярных отчетов о проделанной работе: количество звонков, показов, полученных предложений.
Выход на сделку с максимальной финансовой выгодой и безопасностью для вас.

Хотите узнать точную стоимость продажи вашего объекта и получить готовую стратегию его реализации?

Оставьте заявку на бесплатную консультацию с ведущим экспертом ButlerSPB. Мы проанализируем ваш объект и назовем конкретную цифру комиссии и вероятную цену продажи в течение 24 часов.

[Кнопка: Получить бесплатную консультацию]

Есть вопросы? Позвоните нам по телефону +7 (XXX) XXX-XX-XX, и мы с радостью на них ответим.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Когда я плачу комиссию риэлтору? Вы платите вознаграждение агентству только по факту успешного завершения сделки — то есть после подписания договора купли-продажи и поступления денежных средств от покупателя на ваш счет. Никаких предоплат.

Можно ли включить комиссию в стоимость объекта? Да, это абсолютно нормальная и распространенная практика. Мы поможем вам правильно рассчитать итоговую цену объекта так, чтобы она оставалась конкурентоспособной на рынке и при этом покрывала все расходы, включая нашу комиссию.

Что если риэлтор не сможет продать мой объект? В нашем эксклюзивном договоре всегда прописываются сроки его действия. Если по истечении этого срока объект не продан (что в нашей практике случается крайне редко), вы нам ничего не должны. Мы работаем исключительно за результат.

Сколько берут риэлторы за продажу коммерческой недвижимости: полный разбор от ButlerSPB