Что принесет больше денег: апартаменты или коммерческая недвижимость? Полный разбор для инвестора

У вас есть капитал, и вы стоите перед классическим выбором инвестора: вложить деньги в понятные и востребованные апартаменты или рискнуть ради потенциально высокой прибыли от коммерческого объекта? Решение определит ваш доход на годы вперед.

Выбор непрост. С одной стороны — апартаменты, актив, который предназначен для сдачи в аренду туристам, командировочным или студентам. С другой — коммерческая недвижимость: стрит-ритейл, небольшой офис или склад, рассчитанный на долгосрочного арендатора-бизнесмена.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, на основе нашего опыта управления десятками объектов в Санкт-Петербурге, разложим по полочкам оба варианта. Мы сравним их не только по доходности, но и по порогу входа, рискам, сложности управления и ликвидности, чтобы вы могли сделать взвешенный и прибыльный выбор.

Цифры на стол: Сравниваем реальную доходность и сроки окупаемости

Главный вопрос любого инвестора — «Сколько я заработаю?». Давайте посчитаем.

Апартаменты

Доходность этого актива рассчитывается по простой формуле: (Годовой доход от аренды - Все расходы) / Стоимость объекта * 100%.

Средняя доходность в СПб: При грамотном управлении и высокой загрузке, которую обеспечивает профессиональная управляющая компания (УК), апартаменты в краткосрочную аренду приносят 8-12% годовых.
Факторы успеха: На доходность напрямую влияют локация (близость к центру, метро, достопримечательностям), качество ремонта и оснащения, сезонность и, конечно, эффективность работы управляющей компании.
Срок окупаемости: В среднем, такие инвестиции окупаются за 8-12 лет.

Коммерческая недвижимость

Здесь доход генерирует один долгосрочный арендатор, и кажется, что это стабильнее.

Средняя доходность в СПб: Для ликвидных объектов стрит-ритейла или небольших офисов в хорошей локации средняя доходность составляет 7-10% годовых.
Факторы успеха: Ключевые параметры — пешеходный и автомобильный трафик, тип бизнеса арендатора, срок договора аренды (чем дольше, тем лучше) и общее состояние экономики в стране.
Срок окупаемости: Обычно дольше, чем у апартаментов — 10-14 лет.

Сравнительная таблица №1 “Доходность и окупаемость”

Параметр	Апартаменты (управляет УК)	Коммерческая недвижимость
Средняя годовая доходность	8-12%	7-10%
Срок окупаемости	8-12 лет	10-14 лет
Источник дохода	Постоянный поток гостей/арендаторов	Один долгосрочный арендатор
Зависимость от сезона	Высокая (но сглаживается УК)	Низкая (но высокая от экономики)

Сколько нужно денег для старта и как расти дальше?

Апартаменты предлагают более низкий и комфортный порог входа. Купить ликвидную студию в современном апарт-отеле Санкт-Петербурга можно с бюджетом от 6-8 млн рублей. Кроме того, получить ипотеку на такой объект физическому лицу значительно проще. Это идеальный вариант для старта. Масштабировать портфель тоже легко — можно постепенно докупать по одному юниту, не замораживая сразу огромные суммы.

Коммерческая недвижимость, в свою очередь, требует серьезного капитала. Небольшое, но по-настоящему ликвидное помещение в проходном месте обойдется инвестору в 20-30 млн рублей и выше. Ипотека для бизнеса — это более сложный продукт с повышенными ставками и строгими требованиями к заемщику. Масштабирование здесь — это всегда крупный и рискованный шаг.

Простой, недобросовестные арендаторы и экономические бури: Оцениваем риски

Инвестиции без рисков не бывают. Важно понимать, где и какую «соломку подстелить».

Риски апартаментов:

Простой: Ключевой страх собственника. Однако при краткосрочной аренде он диверсифицирован. Один гость съехал — на следующий день заезжает другой. Профессиональная УК минимизирует этот риск за счет активного маркетинга и динамического ценообразования.
Порча имущества: Риск есть, но он полностью управляется. Депозиты, страховка и постоянный контроль со стороны УК после каждого выезда гостя позволяют поддерживать объект в идеальном состоянии.
Сезонность: Да, в Петербурге она есть. Но грамотная УК сглаживает ее, привлекая в низкий сезон деловых туристов и участников конференций, а также корректируя цены.
Конкуренция: Требует высокого качества сервиса. Именно поэтому работа с УК, которая обеспечивает гостиничные стандарты чистоты, общения и решения проблем, дает вам решающее преимущество.

Риски коммерческой недвижимости:

Долгий простой: Это главный и самый опасный риск. Если ваш «якорный» арендатор (например, магазин или кофейня) съехал, поиск нового может занять от 6 до 12 месяцев. Все это время вы не просто не получаете доход, а несете 100% убытков, оплачивая коммунальные услуги.
Зависимость от одного арендатора: Его бизнес — это ваш бизнес. Если у него начнутся финансовые проблемы, они автоматически станут вашими.
Экономический кризис: В трудные времена бизнес закрывается первым. Люди же продолжают путешествовать, ездить в командировки и снимать жилье для временного проживания. Спрос на апартаменты более устойчив.
Неликвидность: Узкоспециализированное помещение (например, бывшее отделение банка или салон красоты со специфической планировкой) очень сложно перепрофилировать и сдать новому арендатору из другой сферы.

”Пассивный доход” или вторая работа? Разбираемся в управлении

Многие инвесторы мечтают о пассивном доходе, но не все понимают, какой труд за ним стоит.

Управление апартаментами самостоятельно — это полноценная работа 24/7. Заселение и выселение гостей в любое время суток, профессиональная уборка и стирка белья после каждого гостя, круглосуточная поддержка, продвижение на десятках площадок бронирования, решение бытовых проблем (сломался кран, перегорела лампочка) — все это требует вашего полного вовлечения.

Управление коммерцией требует меньше ежедневной операционки, но цена ошибки здесь гораздо выше. Вам нужно найти надежного арендатора (что само по себе непросто), составить юридически безупречный договор аренды на много лет вперед и строго контролировать своевременность платежей.

Именно здесь на сцену выходит профессиональная управляющая компания. ButlerSPB берет на себя 99% операционных задач по управлению апартаментами: от создания “продающих” фотографий и продвижения на 10+ площадках до клининга, общения с гостями и решения всех их вопросов. Ваша задача — раз в месяц получать отчет и деньги на счет. Фактически, мы превращаем для вас апартаменты в такой же пассивный актив, как и коммерция, но с более высокой доходностью и меньшими рисками.

Если срочно нужны деньги: что проще продать?

Ликвидность — это возможность быстро и без потерь превратить актив обратно в деньги.

Апартаменты обладают высокой ликвидностью. Это понятный и востребованный продукт для широкого круга покупателей: их приобретают для жизни, для детей-студентов или как раз для инвестиций. Более того, юнит, находящийся под управлением УК, можно продать как готовый арендный бизнес с подтвержденной доходностью, что только увеличивает его ценность.

Коммерческая недвижимость имеет низкую ликвидность. Круг покупателей очень узок — это другие инвесторы или бизнесмены, которым подходит именно ваше помещение. Продажа может занять год и более. Стоимость объекта сильно зависит от наличия арендатора и условий его договора. Продать помещение с проблемным арендатором или во время простоя практически невозможно без существенной скидки.

Итоги в одной таблице: Что выбрать инвестору?

Давайте сведем все наши выводы в одну наглядную таблицу, чтобы окончательно расставить все по своим местам.

Критерий	Апартаменты (с УК ButlerSPB)	Коммерческая недвижимость
Доходность	✅✅✅ (Выше)	✅✅ (Стабильная, но ниже)
Порог входа	✅✅✅ (Низкий)	✅ (Высокий)
Риски	✅✅ (Управляемые)	✅ (Высокие, системные)
Управление	✅✅✅ (Пассивное)	✅✅ (Требует юр. экспертизы)
Ликвидность	✅✅✅ (Высокая)	✅ (Низкая)

Заключение: Так что же выбрать?

Кому подойдут апартаменты: Если вы начинающий инвестор с капиталом до 20 млн рублей, цените возможность быстро продать актив, хотите получать доход выше среднего по рынку и не желаете превращать инвестиции во вторую работу — ваш выбор очевиден. Апартаменты с профессиональной управляющей компанией, такой как ButlerSPB, станут для вас идеальным инструментом для создания пассивного дохода.

Кому подойдет коммерция: Если у вас крупный капитал, вы готовы к долгосрочным вложениям (10+ лет), глубоко разбираетесь в специфике бизнеса и готовы принять на себя риски длительного простоя ради одного стабильного арендатора — коммерческая недвижимость может стать хорошим, но консервативным дополнением вашего инвестиционного портфеля.

Хотите узнать, сколько могут приносить ваши апартаменты в Петербурге?

Не гадайте на кофейной гуще. Получите бесплатный и точный расчет потенциальной доходности вашего объекта от экспертов ButlerSPB. Мы учтем локацию, состояние и конъюнктуру рынка, чтобы дать вам реальные цифры, на которые можно опираться при принятии решения.

Получить бесплатный расчет доходности узнайте больше о странице контактов на официальном сайте ButlerSPB

Остались вопросы? Запишитесь на 15-минутную бесплатную консультацию с нашим специалистом по инвестициям в недвижимость.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Можно ли прописаться в апартаментах? Нет, апартаменты имеют статус нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию (прописку). Однако можно оформить временную регистрацию на срок до 5 лет.

Какие налоги платит собственник апартаментов? Налог на имущество для апартаментов выше, чем для квартир, и составляет от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости. При сдаче в аренду собственник (как физлицо) платит НДФЛ 13% или может зарегистрироваться как самозанятый и платить 4-6% с дохода.

Сколько стоят услуги управляющей компании? Обычно УК берет процент от валового дохода, сгенерированного объектом. Эта комиссия полностью окупается за счет увеличения загрузки, повышения средней цены за ночь и экономии вашего времени и нервов. Точную цифру мы всегда предоставляем индивидуально после детального анализа вашего объекта.

Сравнение доходности апартаментов и коммерции