Классика против “евро”: какая планировка квартиры в Санкт-Петербурге принесет инвестору максимальную доходность?

Среди инвесторов в недвижимость Петербурга не утихают споры: что выбрать для сдачи в аренду – проверенную временем “классику” с изолированной кухней или модную “евро-двушку” с просторной кухней-гостиной? Этот вопрос далеко не праздный. Ошибочный выбор планировки может стоить инвестору сотен тысяч рублей недополученной прибыли, увеличения сроков простоя и проблем с ликвидностью актива в будущем.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, на основе ежедневного анализа сотен объектов в нашем управлении, разберем все “за” и “против” каждого формата. Мы не будем гадать – мы будем считать. Сравним реальный спрос, арендные ставки, затраты на покупку и меблировку, а также ликвидность на вторичном рынке, чтобы дать вам исчерпывающий ответ, основанный на цифрах.

Что есть что? Четко определяем понятия: классика и евро-формат

Чтобы говорить на одном языке, давайте сначала зафиксируем терминологию. Хотя на рынке существует множество вариаций, базовые отличия сводятся к организации пространства.

Классическая планировка: достоинства и недостатки

Определение: Это привычный нам формат с четким функциональным разделением: изолированные жилые комнаты и отдельная, полностью обособленная кухня. Даже если кухня небольшая (6-9 м²), она является самостоятельным помещением.

Портрет жильца/арендатора: Семьи с детьми, которым важно личное пространство для каждого члена семьи. Консервативные арендаторы старшего поколения. Люди, работающие из дома, которым необходим тихий изолированный кабинет, отделенный от “шумной” зоны кухни.

Пример: [Изображение: План типовой классической однокомнатной квартиры]

Евро-планировка: революция пространства

Определение: Главная особенность – объединенная кухня-гостиная, которая становится центром квартиры, и одна или несколько компактных изолированных спален. Так, “евро-двушка” по сути является однокомнатной квартирой с большой кухней-гостиной (от 16 м²) и отдельной спальней.

Портрет жильца/арендатора: Молодые пары, студенты, одинокие профессионалы. Это люди, которые ценят общее пространство для общения с друзьями, современный стиль жизни и функциональность. Для них большая зона для приема гостей важнее изолированной кухни.

Пример: [Изображение: План типовой евро-двушки с указанием площади кухни-гостиной]

Ключевые метрики инвестора: по каким критериям будем сравнивать?

Профессиональный инвестор оценивает актив не по принципу “нравится/не нравится”, а по набору четких метрик. Мы проведем сравнение по пяти ключевым параметрам, определяющим итоговую рентабельность вложений.

Спрос и портрет арендатора: Кто и почему ищет тот или иной тип жилья, и насколько велика эта аудитория.
Арендная ставка (₽/месяц): Сколько реально можно получить за каждый тип квартиры при равных прочих условиях (локация, класс ЖК, ремонт).
Заполняемость (Occupancy Rate): Как быстро квартира находит своего арендатора после публикации объявления и как долго “простаивает” между жильцами.
Первоначальная стоимость и затраты на отделку: Цена покупки квадратного метра и стоимость ремонта и меблировки “под ключ”.
Ликвидность на вторичном рынке: Как быстро и с какой наценкой можно продать объект через 3-5 лет.

Глубокий анализ: Сравниваем доходность в цифрах

Переходим к самой важной части – аналитике рынка Санкт-Петербурга на основе данных ButlerSPB.

Спрос и целевая аудитория: кто ваш идеальный арендатор?

Спрос на разные типы планировок сильно зависит от района. Например, в спальных районах массовой застройки (Мурино, Кудрово, Парнас) с молодой аудиторией евро-двушки и евро-трешки пользуются колоссальной популярностью. В то же время в историческом центре или престижных “сталинках” Московского района семьи все еще часто предпочитают “классику” с ее просторными изолированными комнатами.

Экспертный комментарий от ButlerSPB: “По нашей внутренней статистике за последний год, около 80% запросов на аренду от молодых пар и одиноких профессионалов в возрасте до 35 лет в новых ЖК комфорт-класса приходится именно на евро-формат. Арендаторы готовы платить за функционал и современное общественное пространство”.

Арендные ставки: кто платит больше?

При одинаковой общей площади “евро” сдается дороже. Почему? Потому что арендатор платит не за метры, а за функции. Евро-двушка площадью 40 м² воспринимается как полноценная двухкомнатная квартира (спальня + гостиная), в то время как классическая “однушка” той же площади – это всего одна комната.

Сравнительная таблица арендных ставок (средние значения, новые ЖК комфорт-класса):

Параметр	Классическая 1-комн. (38-42 м²)	Евро-двушка (38-42 м²)	Разница в пользу “евро”
Локация: Приморский р-н (у метро)	40 000 ₽	45 000 ₽	+12.5%
Локация: Мурино (у метро)	28 000 ₽	32 000 ₽	+14%
Локация: Московский р-н (новый ЖК)	42 000 ₽	48 000 ₽	+14.3%

Вывод: В среднем, при сопоставимой площади и локации, евро-планировка позволяет получать арендный доход на 10-15% выше.

Стоимость входа: цена покупки и ремонта

Здесь ситуация не так однозначна. Евро-планировки — это, в основном, прерогатива новых жилых комплексов, где цена за квадратный метр изначально выше. “Классику” можно найти на вторичном рынке по более низкой цене.

Однако решающую роль играют затраты на меблировку.

“Классика”: Можно обставить дешевле, используя стандартные наборы мебели для каждой комнаты.
“Евро”: Требует более продуманного и часто более дорогого подхода. Нужно грамотно зонировать пространство кухни-гостиной, что часто влечет за собой покупку более качественной кухонной техники (чтобы была тихой), барной стойки или острова, хорошей вытяжки и более дорогой мебели для гостиной зоны.

Ликвидность при продаже: что купят быстрее?

Рыночные тренды очевидны: евро-формат из модной новинки превратился в стандарт современного жилья комфорт- и бизнес-класса. Покупатели на вторичном рынке, особенно молодые семьи, все чаще ищут именно его. Квартиру с большой кухней-гостиной проще и быстрее продать, часто с большей наценкой.

Классические планировки в старом фонде центра или добротных “сталинках” — это отдельный сегмент со своей стабильной, но более узкой аудиторией ценителей. А вот типовая “классика” в панельных домах спальных районов с каждым годом теряет в ликвидности на фоне новых ЖК.

Сводная таблица: Плюсы и минусы для инвестора

Для наглядности соберем все выводы в одну таблицу.

Критерий	Классическая планировка	Евро-планировка
Доходность аренды	Средняя	Высокая (сдается дороже при той же площади)
Спрос арендаторов	Стабильный, но более узкий (семьи, консерваторы)	Растущий, широкий (молодежь, пары, профессионалы)
Скорость сдачи	Средняя	Высокая (меньше простоев)
Стоимость покупки	Может быть ниже на вторичке	Часто выше в новых ЖК
Ликвидность продажи	Стабильная в центре, падает в “спальниках”	Высокая и растущая в большинстве сегментов
Гибкость	Низкая (сложно переделать)	Высокая (легко зонировать пространство)

Заключение: так что же выбрать инвестору в 2024 году в Петербурге?

Единственно верного ответа для всех не существует, так как выбор зависит от вашей инвестиционной стратегии.

Стратегия 1: “Максимальный арендный поток и быстрая окупаемость”. Ваш выбор – евро-двушка или евро-трешка в новом ЖК комфорт-класса в районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Вы получите максимальную арендную ставку, минимальные простои и высокую ликвидность актива в будущем.
Стратегия 2: “Сверхнадежный актив на десятилетия”. Ваш выбор – просторная классическая квартира (“сталинка”, старый фонд с капремонтом) в престижной локации центральных районов. Арендный поток может быть чуть ниже, чем у “евро” в новом ЖК, но ценность самого актива – “бетона” в исторической части города – будет расти практически вечно.

Финальный вывод: На сегодняшний день для большинства инвесторов, ориентированных на получение стабильного и высокого дохода от аренды, евро-планировка является более эффективным и гибким инструментом. Она генерирует больший денежный поток при сопоставимых вложениях и с каждым годом становится все более востребованной как у арендаторов, так и у будущих покупателей.

--- как советуют эксперты из ButlerSPB

Не уверены, какая стратегия подойдет именно вам?

Вы прочитали статью, но ваш случай уникален? Вы уже присмотрели конкретный ЖК или квартиру и хотите понять ее реальный инвестиционный потенциал? Не принимайте решение на миллионы рублей вслепую. Доверьтесь профессионалам, которые управляют сотнями объектов и знают рынок изнутри.

Получите бесплатный экспресс-расчет доходности вашей будущей квартиры. Наши эксперты проанализируют выбранный вами объект, учтут все скрытые расходы и спрогнозируют чистую прибыль и срок окупаемости.

[Рассчитать доходность моей квартиры](ссылка на форму заявки или контакты)

А если у вас уже есть квартира, и вы хотите увеличить ее доходность и избавиться от рутины, передайте ее в наше управление. Мы знаем, как заставить каждый квадратный метр работать на вас.

Классика против «евро»: какая планировка квартиры в Петербурге принесет больше дохода инвестору?