Что выгоднее: «однушка» или «двушка»? Сравниваем доходность квартир для инвестора
Опубликовано: 23.07.2025
Однушка vs Двушка в СПб: Полный анализ доходности для инвестора в 2024 году
У вас есть несколько миллионов рублей, и вы стоите перед классическим выбором инвестора: что купить для сдачи в аренду в Петербурге, чтобы получать максимальный доход? Компактную однокомнатную квартиру, которая всегда в цене, или более просторную двухкомнатную, рассчитанную на долгосрочного арендатора?
На первый взгляд, ответ очевиден: у двушки арендная ставка выше. Но в мире реальных инвестиций все гораздо сложнее. Высокая ставка не всегда означает более высокую чистую доходность и быструю окупаемость.
В этой статье эксперты управляющей компании ButlerSPB проведут детальный, основанный на реальных цифрах рынка Санкт-Петербурга, анализ. Мы разберем все “подводные камни” и поможем вам сделать правильный, взвешенный выбор, который принесет прибыль, а не головную боль.
Ключевые факторы, влияющие на итоговую доходность: Не только аренда
Чтобы понять, что выгоднее — однушка или двушка для сдачи, — нужно оценивать объект комплексно. Простая формула “доход от аренды минус ипотека” не работает. Профессиональный инвестор всегда учитывает как минимум семь параметров, которые мы и будем сравнивать:
- Порог входа (стоимость покупки квартиры).
- Затраты на подготовку (стоимость ремонта и меблировки).
- Целевая аудитория и спрос (как быстро найдется арендатор).
- Арендная ставка (валовый доход).
- Операционные расходы (коммунальные услуги, налоги, амортизация).
- Ликвидность объекта (как быстро и выгодно можно будет продать квартиру).
- Риски простоев (потенциальные убытки между жильцами).
А теперь давайте разберем каждый из этих пунктов подробнее на реальных цифрах рынка Санкт-Петербурга.
Сравнительный анализ: Однушка vs. Двушка в цифрах (на примере СПб)
1. Стоимость покупки и порог входа
Однокомнатная квартира: Главное преимущество — более низкий порог входа. Это делает ее доступной для начинающих инвесторов с ограниченным бюджетом.
- Пример: Средняя однушка (35-40 м²) в новостройке в популярных спальных районах (Приморский, Московский, Выборгский) или в пригороде (Кудрово, Мурино) на момент написания статьи обойдется в 6-8 млн рублей.
Двухкомнатная квартира: Стоимость существенно выше, что требует больших первоначальных вложений. За цену одной двушки в той же локации иногда можно купить почти две однушки на окраине.
- Пример: Двушка (55-60 м²) в том же доме будет стоить уже 10-13 млн рублей.
Вывод: Порог входа для покупки двушки в 1,5-1,7 раза выше, что критично для инвесторов с капиталом до 10 млн рублей.
2. Затраты на ремонт и “упаковку”
Под “упаковкой” мы понимаем создание готового для аренды продукта: ремонт, покупка мебели, техники и даже базового декора.
Однокомнатная квартира: Ремонт и меблировка обходятся дешевле и занимают меньше времени. На базовый, но качественный “арендный” ремонт и полную меблировку стоит закладывать 700-900 тыс. рублей.
Двухкомнатная квартира: Затраты выше из-за большей площади, дополнительной комнаты и, как следствие, большего количества мебели и материалов. Бюджет на “упаковку” двушки легко может достигать 1,2-1,5 млн рублей.
Экспертный совет от ButlerSPB: Мы рекомендуем закладывать на подготовку двушки бюджет в 1.5-1.7 раза больше, чем на однушку аналогичного класса. Экономия на этом этапе приведет к снижению арендной ставки и привлечению менее платежеспособных жильцов.
3. Целевая аудитория, спрос и скорость сдачи
Однокомнатная квартира: Обладает максимальным спросом на рынке. Ее целевая аудитория огромна: студенты, молодые специалисты, пары без детей, сотрудники в командировках. Спрос стабильно высокий в любое время года, а найти нового арендатора при правильном маркетинге можно за 1-2 недели.
Двухкомнатная квартира: Аудитория более узкая, но и более стабильная. Это, как правило, семьи с одним ребенком или пары, где один из партнеров работает из дома и нуждается в кабинете. Поиск арендатора может занять больше времени — в среднем 2-4 недели.
| Параметр | Арендатор однушки | Арендатор двушки |
|---|---|---|
| Портрет | Студент, молодой специалист, пара | Семья с ребенком, пара “удаленщиков” |
| Срок аренды | Обычно 1-2 года | Часто 3+ лет |
| Скорость поиска | Высокая | Средняя |
| Требования | Локация, современный ремонт | Площадь, инфраструктура (школы, сады) |
4. Арендная ставка и валовый доход
Здесь кроется ключевое заблуждение многих инвесторов. Арендная ставка за двушку не в два раза выше, чем за однушку. На практике разница составляет 30-50%.
- Пример: Если однушка в хорошем доме в Приморском районе сдается за 35 000 руб./мес., то двухкомнатная квартира в том же доме будет стоить около 48 000 - 52 000 руб./мес., но никак не 70 000 руб.
Расчет чистой доходности и окупаемости: Формула для инвестора
Чтобы провести честный расчет доходности аренды квартиры, мы используем простую, но эффективную формулу, учитывающую риски простоя.
Чистая годовая доходность (%) = ((Месячная аренда × 11) - Годовые расходы) / (Стоимость покупки + Стоимость ремонта) × 100%*
*Мы умножаем аренду на 11, а не на 12 месяцев, так как профессиональный инвестор всегда закладывает один месяц в год на потенциальный простой, поиск нового жильца или мелкий ремонт.
Теперь давайте посчитаем на наших примерах. доверительное управление квартирой - отличное решение
Сравнительная таблица доходности (усредненный пример для СПб, 2024)
| Параметр | Однокомнатная квартира | Двухкомнатная квартира |
|---|---|---|
| Средняя стоимость покупки | 7 000 000 руб. | 11 000 000 руб. |
| Затраты на подготовку | 700 000 руб. | 1 200 000 руб. |
| Итоговые инвестиции | 7 700 000 руб. | 12 200 000 руб. |
| Средняя аренда/мес. | 35 000 руб. | 50 000 руб. |
| Годовой доход (за 11 мес.) | 385 000 руб. | 550 000 руб. |
| Годовые расходы (КУ, налоги, амортизация) | ~ 60 000 руб. | ~ 90 000 руб. |
| Чистый годовой доход | 325 000 руб. | 460 000 руб. |
| Чистая доходность | ~4,2% | ~3,8% |
| Ликвидность (скорость продажи) | Высокая | Средняя |
| Срок окупаемости (без учета роста цены) | ~23,5 года | ~26,5 лет |
Примечание: Цифры являются примером для демонстрации логики расчета и могут меняться в зависимости от конкретного объекта и района.
Как мы видим из расчетов, относительная доходность однушки в процентах годовых чаще всего оказывается выше, а срок окупаемости — короче.
Стратегические выводы: Какая квартира подходит под ваши цели?
Единого ответа на вопрос “какую квартиру купить для сдачи в аренду” не существует. Выбор зависит от вашей инвестиционной стратегии.
Выбирайте однокомнатную квартиру, если ваша стратегия:
- Получить максимальную доходность в % годовых на вложенный капитал.
- Войти в рынок с минимальным бюджетом.
- Обеспечить высокую ликвидность — иметь возможность быстро и без потерь продать актив.
- Минимизировать риски простоя и максимально быстро находить арендаторов.
Выбирайте двухкомнатную квартиру, если ваша стратегия:
- Получить больший абсолютный денежный поток в месяц (больше рублей, но меньше % на вложения).
- Рассчитана на долгосрочное владение (10+ лет) с прицелом на рост стоимости самого актива.
- Сдавать квартиру более стабильным и “длинным” арендаторам — семьям.
- Диверсифицировать портфель, если у вас уже есть несколько однушек.
Как ButlerSPB помогает увеличить доходность любой квартиры
Независимо от того, какой объект вы выберете, его доходность — это не статичная цифра. Ей можно и нужно управлять. ButlerSPB помогает инвесторам получать максимум от своей недвижимости.
- Снижаем простои: Наша база проверенных клиентов и эффективный маркетинг позволяют находить жильцов для однушек за 5-7 дней, а для двушек — за 10-14 дней, что на 30-50% быстрее среднерыночных показателей.
- Оптимизируем расходы: Мы берем на себя профессиональный контроль за состоянием квартиры, проводим профилактику и мелкий ремонт, не допуская крупных поломок и экономя ваши деньги в долгосрочной перспективе.
- Определяем правильную ставку: Наш постоянный анализ рынка позволяет установить максимальную арендную ставку, которую готов платить рынок, увеличивая ваш доход на 5-10% в год.
- Работаем с арендаторами: Мы берем на себя все общение с жильцами, решение бытовых вопросов и контроль своевременной оплаты. Вы получаете пассивный доход без стресса и звонков по вечерам.
Заключение и Призыв к действию
Выбор между однушкой и двушкой — это выбор между разыми инвестиционными стратегиями. Однокомнатные квартиры в Санкт-Петербурге чаще выигрывают по относительной доходности (%) и ликвидности, что делает их идеальным стартом для инвестора. Двухкомнатные приносят больший абсолютный доход в рублях, но требуют более серьезных вложений и дольше окупаются.
Не уверены, какой объект подойдет именно вам?
Получите бесплатный экспресс-расчет потенциальной доходности вашей будущей или текущей квартиры в СПб. Наши эксперты учтут район, состояние объекта и помогут сделать правильный выбор, основанный на цифрах, а не на догадках.
А если у вас уже есть квартира, передайте ее в управление ButlerSPB и получайте стабильный доход, не тратя свое время.
FAQ: Частые вопросы инвесторов
В каком районе СПб лучше покупать однушку для сдачи?
Наибольшим спросом пользуются квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью до центра и развитой инфраструктурой: Приморский, Московский, Выборгский. Для стратегии с минимальным порогом входа также популярны локации у конечных станций метро, такие как Мурино, Девяткино, Кудрово и Парнас.
Стоит ли покупать студию вместо однушки?
Студия имеет еще более низкий порог входа, но и более узкую аудиторию (обычно это один человек). Ее доходность в % может быть даже выше, чем у однушки, но риски простоя и износа также выше из-за более частой смены жильцов. Это хороший вариант для очень ограниченного бюджета.
Как сильно влияет наличие балкона или лоджии на доходность?
Наличие балкона/лоджии — это весомое преимущество. Для арендатора это дополнительное пространство для хранения или отдыха. При прочих равных квартира с балконом сдастся быстрее и, возможно, на 1000-2000 рублей дороже, чем аналогичная квартира без него.