Посуточная или долгосрочная аренда в 2024: что выгоднее? Сравниваем доходность на реальных квартирах в СПб

У вас есть квартира в Петербурге, и вы хотите получать с нее максимальный доход. Но что выбрать: стабильность долгосрочной аренды или высокий потенциал посуточной? Ответ не так очевиден и зависит от множества факторов. В этой статье мы, команда управляющей компании ButlerSPB, разберем оба варианта «по косточкам» на реальных цифрах и покажем, как избежать типичных ошибок инвестора. Мы видим всю внутреннюю кухню обоих рынков и готовы поделиться инсайдами.

Краткий вывод для нетерпеливых (TL;DR)

Долгосрочная аренда: Проще в управлении, меньше рисков, стабильный, но более низкий доход. Идеально для тех, кто не хочет вовлекаться в процесс.

Посуточная аренда: Потенциально на 40-100% выше доходность, но требует активного управления, несет больше расходов и рисков. Идеально для тех, кто готов рассматривать квартиру как бизнес-актив.

Ключевой вывод: Максимальную выгоду от посуточной аренды можно получить, делегировав управление профессионалам, что нивелирует ее главные минусы — временные затраты и необходимость постоянного контроля.

Долгосрочная и посуточная аренда: ключевые отличия в одной таблице

Чтобы быстро оценить разницу, мы свели все ключевые параметры в одну наглядную таблицу.

Параметр	Долгосрочная аренда	Посуточная аренда
Потенциал дохода	Средний	Высокий
Стабильность дохода	Высокая (1 платеж в мес)	Зависит от сезона/спроса
Вовлеченность владельца	Низкая	Очень высокая
Расходы	Низкие (только КУ, налог)	Высокие (КУ, уборка, реклама, расходники)
Износ (амортизация)	Низкий	Средний/Высокий
Риски	Неплатежи, порча имущества	Простои, негативные отзывы, кражи
Гибкость для владельца	Нулевая (квартира занята)	Высокая (можно жить самому)

Считаем деньги: из чего складывается доход в обоих случаях? узнайте больше о услугах по управлению арендой на официальном сайте ButlerSPB

Теперь давайте погрузимся в детали и разберемся, как формируется выручка в каждом из вариантов.

Доход от долгосрочной аренды: стабильность и предсказуемость

Здесь все просто: вы получаете фиксированную арендную плату один раз в месяц. Цена на рынке Санкт-Петербурга зависит от стандартных факторов: район, качество ремонта, состояние дома, близость к метро. Например, средняя ставка для однокомнатной квартиры с хорошим ремонтом в Центральном районе будет значительно выше, чем для аналогичной квартиры в Приморском или Московском районах. Ваш доход предсказуем на год вперед, но его потенциал ограничен рыночной “вилкой”.

Доход от посуточной аренды: динамическое ценообразование и сезонность

Доход в посуточной аренде — это произведение двух ключевых метрик: средней стоимости ночи (ADR) и заполняемости (Occupancy Rate). В отличие от долгосрока, цена здесь не статична. Она меняется ежедневно в зависимости от:

Дня недели: в пятницу и субботу цена выше.
Сезона: пик спроса приходится на “белые ночи” (июнь-июль) и новогодние праздники. Межсезонье (например, ноябрь) — самый сложный период.
Событий в городе: во время Петербургского международного экономического форума (ПМЭФ) или крупных концертов цены могут взлетать в 2-3 раза.

Инсайд от ButlerSPB: Наши специалисты используют алгоритмы динамического ценообразования, чтобы максимизировать доход в любой день. Средняя заполняемость наших объектов — 85% годовых, в то время как у частников, сдающих самостоятельно, она редко превышает 60%.

Не только доходы: полный список расходов и рисков

“Грязный” доход от посуточной аренды впечатляет, но чтобы получить чистую прибыль, нужно вычесть все расходы. И здесь кроется главное отличие.

Расходы собственника при долгосрочной аренде

Список трат минимален и предсказуем:

Налог (НДФЛ 13% или налог для самозанятых 4-6%).
Часть коммунальных услуг (обычно только взнос на капремонт, остальное платит арендатор).
Расходы на поиск арендатора (раз в 1-2 года).
Редкий косметический ремонт между жильцами.

Расходы собственника при посуточной аренде: что съедает прибыль?

А вот здесь список гораздо длиннее, и каждый пункт требует вашего внимания и денег:

Полная оплата КУ: все коммунальные платежи лежат на вас.
Интернет и ТВ: обязательный атрибут комфорта для гостей.
Профессиональная уборка: после каждого гостя квартиру нужно привести в идеальное состояние.
Стирка и замена белья: требуется несколько комплектов постельного белья и полотенец, а также постоянные расходы на прачечную.
Расходники: шампунь, гель для душа, мыло, туалетная бумага, чай, кофе, сахар, тапочки — все это формирует впечатление гостя.
Комиссии площадок бронирования: Ostrovok, Суточно.ру, Avito и другие берут комиссию в среднем 15-20% с каждого бронирования.
Реклама и продвижение: чтобы выделяться среди конкурентов, нужны качественные фото и платное продвижение.
Мелкий ремонт и амортизация: из-за частой смены гостей износ мебели и техники происходит быстрее, а чинить всё нужно немедленно.
Налоги: также необходимо платить налог с дохода.
Комиссия управляющей компании (если есть): это плата за то, чтобы снять с себя всю головную боль, перечисленную выше.

Кейс: считаем чистую прибыль для 1-комнатной квартиры у метро “Чернышевская”

Давайте перейдем от теории к практике и посчитаем доходность на конкретном примере.

Вводные данные: 1-комнатная квартира, 40 м², с хорошим ремонтом, в пешей доступности от метро “Чернышевская”.

Расчет для долгосрочной аренды:

Арендная ставка: 50 000 ₽/мес.
Расходы:
- КУ (капремонт): 500 ₽
- Налог (самозанятый, 4%): 2 000 ₽
- Итого расходов: 2 500 ₽/мес.
Чистая прибыль в месяц: 47 500 ₽
Чистая прибыль в год: 570 000 ₽

Расчет для посуточной аренды (с управлением от ButlerSPB):

Средняя цена за ночь (ADR): 4 000 ₽
Средняя заполняемость (с нами): 85% (это примерно 26 ночей в месяц)
“Грязный” доход: 4 000 ₽ * 26 ночей = 104 000 ₽/мес.
Расходы:
- Комиссия ButlerSPB (включает уборку, расходники, рекламу, общение с гостями): 20% от дохода = 20 800 ₽
- КУ + интернет: 5 000 ₽
- Налог (самозанятый, 6%): 6 240 ₽
- Итого расходов: 32 040 ₽
Чистая прибыль в месяц: 104 000 ₽ - 32 040 ₽ = 71 960 ₽
Чистая прибыль в год: 863 520 ₽

Вывод по кейсу: В данном примере, даже после уплаты нашей комиссии, посуточная аренда с профессиональным управлением приносит на 51% больше чистой прибыли, чем долгосрочная. При этом ваше участие в процессе равно нулю.

Так что же выбрать? Резюме для инвестора

Подведем итог. Выбор зависит от ваших целей и готовности вовлекаться.

Выбирайте долгосрочную аренду, если: вы хотите 100% пассивный доход с минимальными усилиями, не готовы к рискам и общению с людьми, а ваша квартира находится в спальном районе, не самом привлекательном для туристов.
Выбирайте посуточную аренду, если: ваша главная цель — максимальная доходность от актива, квартира находится в привлекательной локации (центр, у метро, рядом с достопримечательностями), и вы готовы относиться к ней как к полноценному бизнесу ИЛИ делегировать это профессионалам, чтобы получать максимальную прибыль без личных временных затрат.

Хотите узнать реальный потенциал вашей квартиры?

Теория — это хорошо, но каждая квартира уникальна. Наши эксперты из ButlerSPB бесплатно рассчитают потенциальную доходность именно вашей недвижимости в посуточной аренде, учтут все расходы и покажут чистую прибыль, которую вы будете получать на свой счет. Никаких обязательств, только цифры и факты.

Получить бесплатный расчет доходности

Отвечаем на частые вопросы

А что если гости испортят мебель или что-то украдут?

Это один из главных страхов собственников. Мы в ButlerSPB решаем эту проблему комплексно: берем страховой депозит с гостей, заключаем официальный договор на каждое заселение, проводим верификацию гостей и тщательно проверяем квартиру при выезде. Все возможные проблемы мы берем на себя.

Посуточная аренда — это законно? Какие налоги платить?

Да, абсолютно законно. Для этого необходимо зарегистрироваться как самозанятый или ИП и платить налоги. Самый простой вариант — самозанятость: 4% налог при работе с физлицами и 6% — с юрлицами. Мы помогаем нашим клиентам с выбором оптимального налогового режима и отчетностью.

Сколько времени занимает управление посуточной квартирой?

Если заниматься этим самостоятельно, то будьте готовы тратить 10-15 часов в неделю на общение с гостями, координацию уборок, обновление цен и решение текущих проблем. При работе с ButlerSPB ваши временные затраты составляют 0 часов. Мы делаем всё, а вы получаете отчет и деньги на карту.

А что если будет низкий сезон и квартира будет простаивать?

Полностью избежать сезонных колебаний невозможно, но их можно сгладить. Профессиональная управляющая компания, в отличие от частника, использует специальные инструменты: запускает акции и спецпредложения, работает с корпоративными клиентами и бизнес-туристами, использует динамическое ценообразование, чтобы привлечь гостей даже в низкий сезон и минимизировать простои.

Анализ доходности: посуточная vs долгая аренда