Учет доверительного управления недвижимостью: полное руководство по бухгалтерии и налогам в 2024 году

Введение

Передача недвижимости в доверительное управление — эффективный способ получать доход, не занимаясь рутиной. Но для бухгалтерии это создает нетривиальную задачу. Как правильно отразить передачу имущества? Кто платит налоги? Как учитывать доходы и расходы? Ошибки в учете могут привести к искажению отчетности и претензиям со стороны ФНС.

В этой статье мы дадим исчерпывающие ответы на эти вопросы как с точки зрения собственника (учредителя управления), так и управляющей компании. Материал подготовлен экспертами ButlerSPB, которые ежедневно решают эти задачи на практике, обеспечивая финансовую и юридическую безопасность активов наших клиентов.

Что такое доверительное управление с точки зрения учета? профессиональные услуги по управлению можно найти здесь

Ключевые понятия и стороны договора ДУ

Чтобы разобраться в учете, сначала определимся с основными участниками процесса, как их трактует Гражданский кодекс (Глава 53 ГК РФ).

Учредитель управления (собственник): его роль и цели

Это владелец недвижимости (физическое лицо, ИП или компания), который передает свое имущество в управление для получения дохода. Его главная цель — максимизировать прибыль от объекта, сняв с себя операционные задачи.

Доверительный управляющий (например, ButlerSPB): его функции и ответственность

Это профессиональная компания или ИП, которая берет на себя все обязательства по управлению объектом: от поиска арендаторов и сбора платежей до технического обслуживания и ведения отчетности. Управляющий действует в интересах собственника и получает за свою работу вознаграждение.

Выгодоприобретатель (часто совпадает с учредителем)

Это лицо, в пользу которого осуществляется управление и которое получает доход. В большинстве случаев выгодоприобретателем является сам собственник.

Важный акцент: Ключевой момент, который определяет всю логику учета, — право собственности на недвижимость не переходит к управляющему. Имущество лишь передается во временное управление и должно учитываться обособленно от собственного имущества управляющей компании.

Бухгалтерский учет у Учредителя управления (Собственника)

Как собственнику отражать операции по ДУ в своем учете

Даже передав объект в управление, собственник обязан продолжать вести его учет на своем балансе, но с определенными особенностями.

Передача имущества управляющему: не является реализацией

Поскольку право собственности сохраняется, передача объекта не признается продажей или выбытием. В учете собственника имущество просто “переезжает” на специальный субсчет.

Пример проводки: Дт 01.ДУ "Основные средства, переданные в ДУ" Кт 01.1 "Основные средства в эксплуатации" — отражена передача объекта недвижимости в доверительное управление.

Учет доходов и расходов от управления

Все доходы (арендная плата) и расходы (коммунальные платежи, мелкий ремонт, налоги), связанные с эксплуатацией объекта, являются доходами и расходами собственника. Основанием для их отражения в учете служит отчет доверительного управляющего.

Примеры проводок на основании отчета:
- Дт 76.ДУ "Расчеты с доверительным управляющим" Кт 91.1 "Прочие доходы" — признан доход от сдачи имущества в аренду.
- Дт 91.2 "Прочие расходы" Кт 76.ДУ "Расчеты с доверительным управляющим" — признаны расходы по содержанию объекта (коммунальные услуги, ремонт и т.д.).
- Дт 91.2 "Прочие расходы" Кт 76.ДУ "Расчеты с доверительным управляющим" — учтено вознаграждение управляющей компании.

Амортизация объекта

Амортизацию по переданному в управление основному средству продолжает начислять собственник в своем бухгалтерском учете.

Пример проводки: Дт 20 (или 91.2) Кт 02.ДУ "Амортизация ОС, переданных в ДУ" — начислена амортизация за период.

Бухгалтерский учет у Доверительного управляющего (Экспертный блок ButlerSPB)

Ведение учета операций по ДУ на стороне управляющей компании

Для управляющего учет операций с доверенным имуществом — это зона повышенной ответственности. Здесь действуют строгие правила.

Главное правило: Обособленный баланс

Все имущество, полученное в ДУ, и все операции с ним (доходы, расходы, денежные потоки) должны учитываться управляющим на отдельном (обособленном) балансе. Это означает, что для таких операций заводятся отдельные регистры учета, и они ни в коем случае не смешиваются с деятельностью самой управляющей компании. Это требование прямо установлено ПБУ 20/03 “Информация об участии в совместной деятельности”.

Получение имущества в управление

Управляющий не ставит полученный объект на свой баланс. Он отражает его стоимость за балансом, чтобы контролировать сохранность вверенного имущества.

Пример проводки: Дт 001 "Арендованные основные средства" (в аналитике можно указать “Имущество, полученное в ДУ”) — принят к учету объект по стоимости, указанной в договоре.

Учет текущих операций (доходы и расходы)

Все операции по управлению объектом отражаются на обособленном балансе через счета расчетов с учредителем и другими контрагентами (арендаторами, поставщиками услуг).

Таблица с примерами проводок на обособленном балансе у управляющего:

Операция	Дебет	Кредит	Пояснение
Начислена арендная плата	76.Арендатор	76.Учредитель	Отражен доход в пользу собственника
Получена оплата от арендатора	51.ДУ	76.Арендатор	Деньги поступили на отдельный банковский счет
Начислены коммунальные услуги	76.Учредитель	60.Поставщик	Отражен расход, подлежащий возмещению собственником
Оплачены коммунальные услуги	60.Поставщик	51.ДУ	Расход оплачен с отдельного расчетного счета

Начисление и выплата вознаграждения управляющему

Вознаграждение — это единственный доход самой управляющей компании в рамках договора ДУ. Эта операция отражается как в учете по ДУ, так и в собственном учете управляющего.

Проводка в учете по ДУ: Дт 76.Учредитель Кт 76.УК "Расчеты с УК" — начислено вознаграждение управляющей компании.
Проводка в собственном учете УК: Дт 76.УК "Расчеты с ДУ" Кт 90.1 "Выручка" — отражена выручка от оказания услуг по управлению.

Отчет доверительного управляющего: основа для расчетов

Это ключевой документ, который связывает учет собственника и управляющего. В нем детально расшифровываются все доходы, расходы, движение денежных средств и расчет вознаграждения за отчетный период. На основе этого отчета собственник делает свои проводки, а управляющий подтверждает свою работу.

Налоговый учет: кто, что и когда платит?

Налоги при доверительном управлении: разбираем сложные моменты

Налоговые обязательства при ДУ распределяются между сторонами, и здесь важно не допустить ошибок.

Налог на прибыль

Кто платит? Собственник (учредитель управления).
Как? Доверительный управляющий обязан ежемесячно рассчитывать налоговую базу по операциям, связанным с ДУ (доходы минус расходы), и передавать эти данные собственнику. Собственник, в свою очередь, включает эти доходы и расходы в свою общую декларацию по налогу на прибыль.

НДС (самый сложный вопрос)

Кто платит? Обязанности по исчислению, уплате НДС и выставлению счетов-фактур арендаторам исполняет доверительный управляющий. Он ведет отдельную книгу покупок и продаж по операциям ДУ и сдает отдельную декларацию по НДС по этим операциям.
Важный нюанс: Это правило действует, даже если сам управляющий применяет УСН, а собственник объекта — плательщик НДС. В этом случае управляющий все равно обязан выставлять счета-фактуры с НДС от имени и за счет собственника.

Налог на имущество

Кто платит? Собственник (учредитель). Передача имущества в ДУ не освобождает его от уплаты налога на имущество. Налоговая база и ставка определяются в общем порядке.

Практические рекомендации от ButlerSPB

Как избежать проблем: 3 ключевых аспекта

Годы нашей практики показывают, что успех и безопасность доверительного управления строятся на трех китах.

1. Идеальный договор доверительного управления

Именно в договоре закладывается фундамент для прозрачного учета. Обязательно пропишите:

Четкий порядок расчета вознаграждения управляющего (процент от дохода, фиксированная сумма).
Исчерпывающий перечень расходов, возмещаемых управляющему за счет доходов от объекта.
Периодичность (ежемесячно/ежеквартально) и форму отчета управляющего.

2. Отдельный банковский счет

Критически важно, чтобы для расчетов по договору ДУ управляющий открыл отдельный банковский счет. Это обеспечивает полную прозрачность денежных потоков, упрощает обособленный учет и исключает смешение средств собственника с деньгами управляющей компании.

3. Регулярные и подробные отчеты

Требуйте от управляющего максимально детализированный отчет. В отчетах ButlerSPB наши клиенты видят не просто общие цифры, а полную расшифровку: поступления от каждого арендатора, счета за коммунальные услуги, затраты на ремонт с приложением подтверждающих документов. Это и есть стандарт профессионального управления.

Доверительное управление — это не только эксплуатация, но и сложный учет

Как видите, учет операций по доверительному управлению требует глубоких знаний и аккуратности. Необходимо разделять учет на стороне собственника и управляющего, вести обособленный баланс, правильно распределять налоговые обязательства и уделять пристальное внимание документальному оформлению — договору и отчетам.

Сложно? Для наших клиентов — нет. Команда ButlerSPB берет на себя не только поиск арендаторов и техническое обслуживание, но и всю головную боль по ведению учета и подготовке отчетов для собственника. Мы обеспечиваем полную финансовую прозрачность и юридическую чистоту.

Свяжитесь с нами, чтобы получить бесплатную консультацию по вашему объекту и узнать, как мы можем увеличить вашу прибыль, освободив ваше время.

Получить консультацию

Ответы на частые вопросы

Нужно ли управляющему на УСН платить НДС по операциям ДУ?

Да, нужно. Если собственник является плательщиком НДС, то управляющий, даже находясь на УСН, обязан исчислять НДС с арендной платы, выставлять счета-фактуры и подавать декларацию по НДС в отношении операций по договору ДУ.

Кто сдает декларацию по налогу на имущество?

Декларацию по налогу на имущество подает и уплачивает налог собственник объекта недвижимости (учредитель управления).

Можно ли передать в ДУ недвижимость, находящуюся в ипотеке?

Да, можно, но только с письменного согласия банка-залогодержателя. Это обязательное условие.

Как учитываются расходы на капитальный ремонт?

Обычно расходы на капитальный ремонт несет собственник. Порядок их осуществления и возмещения должен быть четко прописан в договоре ДУ. Они могут либо покрываться из текущих доходов от аренды, либо собственник может перечислять средства на эти цели отдельно.

Что делать, если учредитель управления — физическое лицо?

В этом случае вместо налога на прибыль с полученных доходов уплачивается НДФЛ по ставке 13% (или 15%). Обязанности по расчету, удержанию и перечислению НДФЛ в бюджет, а также по подаче отчетности, как правило, возлагаются на доверительного управляющего, который выступает в роли налогового агента.

Учет доверительного управления недвижимостью: полное руководство от ButlerSPB