Недвижимость в России из-за рубежа: Полный гид для нерезидента по налогам, валютным правилам и счетам типа «С»

Владение квартирой в Санкт-Петербурге, когда вы живете в другой стране, может казаться не только источником дохода, но и источником головной боли. Особенно после 2022 года, когда правила игры для нерезидентов кардинально изменились. Высокие налоги, жесткие валютные ограничения, специальные счета типа «С» и риск нарушить сложный закон по незнанию — все это превращает управление активом в настоящий квест. подробности на этой странице

Мы, команда ButlerSPB, ежедневно помогаем нерезидентам управлять их активами в России. В этой статье мы без воды и сложных юридических формулировок разложим по полочкам всё, что нужно знать о налогах и валютных операциях, и покажем, как избежать дорогостоящих ошибок.

Налоговый или валютный? Разбираемся в статусах нерезидента

Чтобы понять, какие правила к вам применяются, нужно четко различать два ключевых статуса. Часто их путают, что приводит к неверным действиям и штрафам.

Налоговый нерезидент

Вы становитесь налоговым нерезидентом РФ, если физически находитесь на территории России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Гражданство здесь не играет роли. Гражданин РФ, постоянно живущий за рубежом, — такой же налоговый нерезидент, как и иностранец.

Ключевое последствие: для вас действуют повышенные ставки налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и отменяется большинство налоговых вычетов.

Валютный нерезидент

Статус валютного нерезидента определяется по-другому. К ним относятся:

Все граждане иностранных государств.
Граждане РФ, постоянно проживающие в иностранном государстве (обычно на основании ВНЖ или другого подобного документа).

Ключевое последствие: все расчеты по вашей недвижимости с резидентами РФ (арендаторами, покупателями) подпадают под действие Федерального закона № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле».

Экспертный акцент: Важно понимать, что вы можете быть валютным нерезидентом (как гражданин РФ с ВНЖ в другой стране), но при этом оставаться налоговым резидентом, если проводите в России более 183 дней в году. И наоборот. Правила для каждой ситуации будут своими, и именно в этих нюансах кроются главные риски.

Налоги для нерезидента: Ставка 30% — это только начало

Финансовые потери из-за незнания налоговых правил — самая частая проблема, с которой сталкиваются наши клиенты-нерезиденты.

Налог при сдаче в аренду

Ставка: 30% от полной суммы полученного дохода. Никакие расходы на ремонт или коммунальные платежи вычесть из этой суммы нельзя.
Сравнение: Налоговый резидент РФ платит 13% НДФЛ или может оформить самозанятость и платить 4-6%.
Пример в цифрах: Вы сдаете квартиру в Санкт-Петербурге за 60 000 ₽ в месяц.
- Ваш налог как нерезидента: 60 000 ₽ * 30% = 18 000 ₽.
- Налог резидента (по ставке 13%): 60 000 ₽ * 13% = 7 800 ₽.
- Разница за год составляет 122 400 ₽, которые вы теряете просто из-за своего статуса.

Кроме того, вы обязаны ежегодно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.

Налог при продаже недвижимости — главный подводный камень

Здесь нерезидентов поджидает самый неприятный сюрприз.

Ставка: 30% со всей суммы продажи, а не с разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Критически важный момент: Льгота по минимальному сроку владения (3 года или 5 лет), которая полностью освобождает резидентов от налога, на нерезидентов не распространяется. Есть некоторые исключения для граждан стран ЕАЭС, но в большинстве случаев правило именно такое.
Пример-шок: Вы продаете квартиру за 12 млн ₽, которой владели 10 лет.
- Налоговый резидент не заплатил бы ничего.
- Ваш налог как нерезидента: 12 000 000 ₽ * 30% = 3 600 000 ₽.

Это колоссальная сумма, незнание которой может полностью разрушить финансовый план от продажи актива.

Налог на имущество

Здесь есть хорошая новость: правила для резидентов и нерезидентов одинаковы. Налог рассчитывается от кадастровой стоимости объекта и уплачивается раз в год. Ставки и льготы зависят от региона, а не от вашего налогового статуса.

Валютный лабиринт: Как нерезиденту получить доход из России

Даже если вы готовы платить налоги, возникает следующий вопрос: как легально получить деньги из России? С 2022 года этот процесс значительно усложнился.

Основы валютного контроля

Любая сделка с вашей недвижимостью, где одна сторона — резидент РФ (например, арендатор), а другая — нерезидент (вы), считается валютной операцией. Банки и госорганы строго контролируют такие расчеты. Попытка провести платеж «всерую», например, наличными через родственников, является прямым нарушением закона с серьезными штрафами.

Счет типа «С»: Что это за “замороженный” актив?

Это специальный рублевый счет, который в обязательном порядке используется для расчетов по сделкам с недвижимостью, если ее владелец-нерезидент является гражданином «недружественной» страны.

Как это работает на практике: Покупатель вашей квартиры по закону обязан перевести всю сумму сделки именно на ваш счет типа «С», открытый в российском банке.
Главная проблема: Вы не можете свободно распоряжаться этими деньгами. Перевести их на свой обычный счет в России или за рубеж нельзя.
Что можно делать с деньгами на счете «С»: платить с них российские налоги и пошлины, покупать облигации федерального займа (ОФЗ), осуществлять некоторые другие разрешенные операции внутри РФ.
Как вывести деньги? Единственный легальный путь — получить индивидуальное разрешение специальной Правительственной комиссии. Это крайне сложный, долгий и абсолютно не гарантированный процесс, требующий подготовки большого пакета документов.

Легальные пути получения денег

Для дохода от аренды: Здесь ситуация проще. Арендные платежи можно получать на обычный рублевый или валютный счет и, после уплаты налогов, переводить за границу. Однако будьте готовы, что ваш банк (и банк отправителя) будет запрашивать документы-основания (договор аренды) для каждой операции.
Для продажи недвижимости: Для нерезидентов из «недружественных» стран основной путь — это счет типа «С». Для граждан «дружественных» стран и россиян-нерезидентов возможны зачисления на обычные счета, но каждая такая сделка находится под пристальным вниманием банков.

Правильно структурированная сделка и работа через доверенного представителя (управляющую компанию) могут значительно упростить этот процесс и защитить вас от нарушений.

Как управляющая компания снимает 100% головной боли нерезидента

Самостоятельно учесть все эти налоговые и валютные требования, находясь за тысячи километров, практически невозможно. ButlerSPB предлагает комплексное решение, которое превращает проблемный актив в стабильный источник дохода.

Ваша проблема	Наше решение от ButlerSPB
Риск заплатить 30% налога с аренды или продажи.	Мы анализируем вашу ситуацию, законно оптимизируем налоговую базу (где это возможно), готовим и подаем за вас декларации 3-НДФЛ.
Сложности с получением арендной платы и валютный контроль.	Мы принимаем платежи от арендаторов на свой счет, проводим их по всем правилам и переводим вам очищенный доход удобным и 100% легальным способом.
Непонятно, что делать со счетом типа «С».	Мы консультируем по работе с такими счетами, помогаем в подготовке документов для получения разрешений на вывод средств.
Нужно постоянно общаться с налоговой, банками, госорганами.	Наш бухгалтерский и юридический отдел берет все общение с государственными и финансовыми структурами на себя. Вы получаете только отчеты.
Вы физически далеко и не можете контролировать квартиру.	Мы — ваши “руки и глаза” в Санкт-Петербурге: от поиска и заселения надежного арендатора до оплаты квитанций, контроля сохранности имущества и решения любых бытовых вопросов.

Не рискуйте своими деньгами и нервами

Управление недвижимостью в России для нерезидента — это комплексная задача на стыке налогового, валютного и гражданского права. Ошибка на любом из этапов может стоить вам сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Но это не повод отказываться от ценного актива или продавать его с огромным дисконтом.

Доверьте эти заботы профессионалам. Команда ButlerSPB готова взять на себя полное управление вашей недвижимостью, обеспечив юридическую чистоту, финансовую прозрачность и ваше полное спокойствие.

Получите бесплатную 15-минутную консультацию с нашим экспертом по работе с нерезидентами. Мы оценим именно вашу ситуацию и предложим конкретный план действий.

[Получить бесплатную консультацию]

Наши контакты: Телефон: [Номер телефона] Email: [Адрес электронной почты] WhatsApp/Telegram: [Номер мессенджера]

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Могу ли я как нерезидент стать самозанятым, чтобы платить налог с аренды 4-6%? Ответ: Нет. Статус самозанятого доступен только гражданам РФ и стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Киргизия), которые ведут деятельность на территории России. Если вы не соответствуете этим критериям, ваша единственная ставка налога с аренды — 30% НДФЛ.

Вопрос: Я гражданин РФ, но уже несколько лет живу в Европе с ВНЖ. Какие правила для меня? Ответ: Вы одновременно являетесь налоговым нерезидентом (так как проводите в РФ менее 183 дней в году) и валютным нерезидентом (так как постоянно проживаете за рубежом). Это означает, что для вас действуют все самые строгие правила: 30% НДФЛ на доходы от аренды и продажи, а также жесткий валютный контроль.

Вопрос: Что будет, если просто получать деньги на карту и не платить налоги? Ответ: Налоговая служба РФ активно отслеживает доходы физлиц с помощью автоматизированных систем. Последствия неуплаты — это штрафы (до 40% от неуплаченной суммы), пени за каждый день просрочки, а в перспективе — блокировка счетов, запрет на выезд из РФ (или въезд в страну) и судебные разбирательства. Риск абсолютно не оправдан.

Управление недвижимостью для нерезидентов: налоговые и валютные аспекты