Как увеличить загрузку апартаментов в Санкт-Петербурге: 10 работающих советов от экспертов ButlerSPB

Почему ваши апартаменты простаивают, а конкуренты получают бронирования?

Пустующая квартира в самом сердце Санкт-Петербурга – это не просто упущенная выгода, это прямые убытки на коммунальные платежи и обслуживание. Каждый день простоя – это деньги, которые вы теряете. Если вы владелец апартаментов и задаетесь вопросом, как заполнить календарь бронирований даже в “низкий” сезон, эта статья для вас.

Мы, команда ButlerSPB, управляем десятками объектов в Петербурге и на практике знаем, какие инструменты действительно работают. В этой статье мы разберем 10 ключевых шагов, которые помогут вам увеличить загрузку и доходность вашей недвижимости.

10 шагов к 90% загрузке ваших апартаментов

Шаг 1. Внедрите динамическое ценообразование

Проблема: Устанавливать одну и ту же цену на будни и выходные, на май и на ноябрь — значит терять деньги.

Решение: Цена на ваши апартаменты должна быть гибкой и меняться в зависимости от множества факторов:

День недели: В пятницу и субботу цена всегда выше, чем в понедельник или вторник.
Сезонность: Стоимость проживания в период “белых ночей” и в конце ноября — это две абсолютно разные цифры.
Городские события: Цены взлетают во время проведения ПМЭФ, “Алых парусов”, крупных концертов и выставок.
Спрос: Если у конкурентов в вашем районе все забронировано, это повод поднять цену.

Экспертный совет: Отслеживать все эти факторы вручную практически невозможно. Управляющие компании используют специальные программы (channel managers), которые автоматически анализируют рынок и корректируют цены в режиме реального времени, чтобы выжать максимум из каждого дня.

Шаг 2. Создайте “вкусную” упаковку объекта

Гости выбирают глазами. Ваша задача — сделать так, чтобы в ваши апартаменты влюбились с первого взгляда.

Профессиональные фото. Снимки на телефон не выдерживают конкуренции. Нужен профессиональный фотограф с широкоугольным объективом, который сможет передать объем, свет и уют вашего пространства. Обязательны кадры деталей, которые создают атмосферу.
Home Staging. Перед фотосессией и перед каждым заездом необходима базовая подготовка. Уберите все личные вещи, магниты с холодильника, бытовую химию. Добавьте детали: аккуратно сложенный плед на диване, пару декоративных подушек, вазу с искусственными цветами, сервированный на двоих стол.
Продающее описание. Забудьте о сухом перечислении “кровать, шкаф, стол”. Создайте историю. Вместо “квартира у метро” напишите: “Проснитесь под петербургским солнцем, выпейте чашку свежесваренного кофе и всего через 15 минут неспешной прогулки окажитесь на Невском проспекте”. Обязательно перечислите все ваши уникальные преимущества: быстрый Wi-Fi для удаленной работы, ортопедический матрас для идеального сна, посудомоечная машина, которая сэкономит время.

Шаг 3. Максимизируйте присутствие на площадках бронирования

Быть представленным только на одной площадке — значит добровольно отказываться от части гостей.

Тезис: Чтобы вас нашли, вы должны быть везде. Основные площадки для российского рынка, где необходимо разместить объявление: Ostrovok, Sutochno.ru, Bronevik, 101Hotels и другие.

Важный нюанс: Управление календарями на нескольких сайтах одновременно грозит овербукингом — ситуацией, когда на одни и те же даты квартиру бронируют разные гости. Чтобы этого избежать, профессионалы используют менеджер каналов, который автоматически синхронизирует календари на всех площадках.

Шаг 4. Доведите сервис до идеала и работайте с отзывами

Высокий рейтинг — это ваш главный актив. Он напрямую влияет на позицию в поиске на сайтах бронирования и на доверие будущих гостей.

Идеальный сервис — это стандарт. Идеальная чистота после каждого гостя, белоснежное постельное белье и полотенца отельного качества, быстрые и вежливые ответы на сообщения, небольшой комплимент (бутылка воды, чай, кофе, печенье) — все это формирует положительные впечатления.
Работа с отзывами. Всегда вежливо просите гостей оставить отзыв после выезда. И обязательно отвечайте на все оставленные отзывы. Благодарите за хорошие слова и конструктивно, без эмоций, отвечайте на негатив. Покажите, что вам важно мнение гостей и вы готовы исправлять недочеты.

Шаг 5. Оптимизируйте свой листинг (объявление)

У вашего объявления на площадке бронирования есть свой внутренний рейтинг. Чем он выше, тем чаще вас показывают потенциальным гостям. Придумайте цепляющий заголовок (например, “Стильная студия с видом на крыши у Исаакия”), максимально подробно заполните все поля об удобствах, загрузите не менее 20 качественных фотографий.

Шаг 6. Будьте гибкими: условия бронирования и отмены

В мире, где планы могут меняться в последнюю минуту, гости ценят гибкость. Более мягкие условия отмены (например, бесплатная отмена за 3-5 дней до заезда) часто становятся решающим фактором при выборе между двумя похожими вариантами, особенно для тех, кто планирует поездку заранее.

Шаг 7. Предлагайте дополнительные услуги (Upsell)

Увеличивайте средний чек с каждого бронирования. Предлагайте гостям платные дополнительные услуги:

Ранний заезд или поздний выезд.
Трансфер из аэропорта или вокзала.
Украшение апартаментов к празднику.
Партнерские скидки на экскурсии от местных гидов.

Шаг 8. Разработайте стратегию для низкого сезона

Ноябрь, февраль и начало марта — головная боль для каждого собственника в Санкт-Петербурге. Чтобы не простаивать, нужно действовать проактивно.

Предлагайте скидки на длительное проживание (от 7 дней и больше).
Создайте специальные тарифы для командировочных гостей.
Запускайте акции, например, “4-я ночь в подарок” или “Скидка 20% на проживание в будние дни”.

Шаг 9. Развивайте прямые бронирования

Создайте простую визитку вашего объекта в социальных сетях или небольшой сайт-лендинг. Постоянным гостям и тем, кто нашел вас напрямую, предлагайте небольшую скидку. Так вы сэкономите на комиссии агрегаторов, а гости получат приятный бонус. Это признак по-настоящему продвинутого подхода к управлению.

Шаг 10. Автоматизируйте рутину

Ваше время — самый ценный ресурс. Используйте современные технологии:

Умные замки: позволяют гостям заселяться самостоятельно в любое удобное время по коду, а вам не нужно лично встречать каждого.
Автоматические сообщения: настройте цепочку писем, которые будут уходить гостям автоматически: подтверждение брони, инструкция по заселению за день до приезда, напоминание о времени выезда.

Это снижает риск человеческой ошибки, экономит часы вашего времени и повышает качество сервиса.

Самостоятельное управление или доверие профессионалам? узнайте больше о консьерж-сервисе на официальном сайте ButlerSPB

Все эти 10 шагов требуют времени, экспертизы, постоянного вовлечения и анализа рынка. Управление квартирой в посуточную аренду — это не пассивный доход, а полноценная работа, требующая навыков маркетолога, менеджера по продажам, администратора и специалиста по клинингу в одном лице.

Чек-лист “Когда пора передать управление”:

Вы тратите на общение с гостями, решение проблем и координацию уборок больше 5 часов в неделю.
Вы не понимаете, какую цену установить на новогодние праздники или в дни проведения ПМЭФ, и боитесь продешевить.
У вас хотя бы раз случался овербукинг.
Ваш средний рейтинг на площадках бронирования ниже 4.8.
Вы живете в другом городе или стране и не можете лично контролировать состояние квартиры и качество уборки.
Вы просто устали от операционной рутины и хотите только получать стабильный доход.

ButlerSPB: Ваша загрузка – наша работа

Компания ButlerSPB берет на себя все операционные задачи, описанные выше. Мы не просто “сдаем вашу квартиру”, мы выстраиваем комплексную систему, которая максимизирует вашу прибыль и освобождает ваше время.

Что мы делаем для вас:

✅ Профессионально “упаковываем”, фотографируем и готовим ваш объект к сдаче.
✅ Применяем технологию динамического ценообразования на основе ежедневного анализа данных.
✅ Размещаем и активно продвигаем апартаменты на всех ключевых площадках бронирования.
✅ Обеспечиваем безупречный гостиничный сервис: от встречи гостей 24/7 до идеальной уборки и смены белья.
✅ Работаем с отзывами и повышаем рейтинг вашего объекта, чтобы он всегда был на верхних строчках поиска.
✅ Предоставляем вам полную и прозрачную финансовую отчетность и стабильный пассивный доход.

Получить бесплатный расчет доходности вашей квартиры

Оставьте заявку, и наш специалист свяжется с вами, проанализирует ваш объект и подготовит детальный прогноз загрузки и доходности на ближайший год.

Заключение

Увеличение загрузки апартаментов — это комплексная и постоянная работа над ценой, маркетингом, сервисом и репутацией. Вы можете пройти этот путь самостоятельно, шаг за шагом внедряя наши советы, или доверить управление вашей недвижимостью экспертам и сразу начать получать максимальный доход без лишних хлопот. Выбор за вами.

Узнайте больше об управлении недвижимостью с ButlerSPB.

Статью подготовил отдел управления доходностью компании ButlerSPB. Наш совокупный опыт в индустрии гостеприимства и управления недвижимостью — более 20 лет.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Какая средняя загрузка апартаментов в Санкт-Петербурге? Среднегодовая загрузка сильно колеблется. В высокий сезон (май-сентябрь) она может достигать 90-95%, а в низкий (ноябрь, февраль) падать до 40-50% при самостоятельном управлении. Профессиональное управление с динамическим ценообразованием и активным маркетингом позволяет держать среднегодовой показатель на уровне 80-85%.

Сколько берет управляющая компания за свои услуги? Стандартная комиссия на рынке составляет 20-30% от дохода с бронирований. Важно понимать, что благодаря профессиональному подходу (повышение цены в пиковые даты, увеличение загрузки) итоговый доход собственника часто оказывается выше, чем при самостоятельной сдаче, даже после вычета комиссии.

Как бороться с негативными отзывами? Главное — не игнорировать и не вступать в эмоциональную перепалку. Поблагодарите гостя за обратную связь. Если критика конструктивна, признайте недочет и опишите, какие меры вы приняли, чтобы это не повторилось. Если отзыв кажется несправедливым, спокойно и вежливо изложите свою точку зрения, оперируя фактами. Ваш публичный ответ читают сотни потенциальных гостей.

Эффективные методы увеличения загрузки отеля