Пешеходный трафик и стоимость аренды стрит-ритейла: Полное руководство для бизнеса в СПб

Представьте два одинаковых кафе. Одно едва сводит концы с концами, второе — процветает. Разница? 50 метров и 2000 прохожих в час. Пешеходный трафик — это не просто цифра, это кислород для стрит-ритейла. Выбор локации без его глубокого анализа — это игра в рулетку с вашими инвестициями. Ошибочный выбор ведет к кассовым разрывам, убыткам и, в конечном итоге, к закрытию бизнеса.

В этой статье мы, команда ButlerSPB, разберем, как именно проходимость улицы формирует арендную ставку и как это знание использовать для успеха вашего дела. Мы объясним:

Как трафик напрямую формирует арендную ставку.
Какие виды трафика существуют (и почему не все прохожие одинаково полезны).
Как самостоятельно или с помощью экспертов оценить проходимость локации.
Приведем примеры топовых и перспективных локаций Санкт-Петербурга.

Мы в ButlerSPB каждый день анализируем десятки локаций и знаем, где скрывается потенциал для вашего бизнеса. Давайте разбираться вместе.

Почему трафик — это деньги: простая экономика стрит-ритейла

В основе ценообразования коммерческой недвижимости лежит простая и логичная цепочка, которую должен понимать каждый предприниматель и инвестор. Выглядит она так:

Высокий трафик → Больше “касаний” с брендом → Выше вероятность визита → Больше покупателей → Выше выручка → Выше ценность локации → Выше арендная ставка.

Каждое звено в этой цепи напрямую зависит от предыдущего. Собственник помещения с высоким трафиком прекрасно понимает, что предоставляет арендатору не просто квадратные метры, а доступ к готовому потоку потенциальных клиентов. Этот поток конвертируется в реальную выручку, и именно за этот потенциал вы платите повышенную арендную ставку.

Можно провести аналогию с интернет-маркетингом. Пешеходный трафик — это то же самое, что и трафик на веб-сайт. Чем больше целевых посетителей заходит на ваш сайт, тем выше конверсия в заявки и продажи. Улица — это ваш оффлайн-сайт, а прохожие — его посетители.

Не весь трафик одинаково полезен: Целевой, транзитный и импульсный

Ключевая ошибка многих предпринимателей — считать всех прохожих одинаковыми. 10 000 человек в час, спешащих из метро на работу, могут принести меньше выручки, чем 1000 человек, неспешно прогуливающихся по ресторанной улице в поисках места для ужина. Важно понимать, с каким типом трафика вы имеете дело.

Целевой трафик

Это люди, которые пришли в конкретный район или на конкретную улицу с определенной целью — за покупками, услугами или развлечениями. Например, трафик на Большой Конюшенной в значительной степени состоит из людей, приехавших на шопинг.

Кому подходит: бутикам одежды, ювелирным салонам, специализированным магазинам, флагманским шоу-румам.

Транзитный трафик

Это люди, для которых улица является лишь маршрутом из точки А в точку Б. Классический пример — поток людей от станции метро к крупному бизнес-центру или вокзалу. Они спешат, их внимание рассеяно, и они не настроены на долгие покупки.

Кому подходит: кофейням формата “to-go”, аптекам, микрофинансовым организациям, шавермам, салонам связи — то есть бизнесам, предлагающим быстрые и простые услуги.

Прогулочный/Импульсный трафик

Это туристы, местные жители на прогулке, компании друзей, отдыхающие вечером. Эти люди расслаблены, открыты новому и готовы к спонтанным покупкам и тратам.

Кому подходит: ресторанам, барам, сувенирным лавкам, кафе-мороженому, концептуальным заведениям.

Экспертный комментарий от ButlerSPB: Наша задача — не просто найти помещение на оживленной улице, а подобрать локацию с правильным для вашего бизнеса типом трафика.

От ручного счетчика до Big Data: Современные методы оценки проходимости

Чтобы не полагаться на интуицию, существуют конкретные инструменты для измерения пешеходного потока. Профессиональный подход всегда опирается на цифры.

Метод 1: Полевое исследование («ручной подсчет»)

Самый доступный, но трудоемкий метод. Чтобы он дал релевантные результаты, проводить его нужно правильно:

Выберите дни: Обязательно замеряйте трафик в будний день (например, вторник) и в выходной (суббота).
Выберите время: Проведите замеры в разные часы — утром (8:00-10:00), днем (13:00-15:00) и вечером (18:00-20:00).
Сегментируйте: По возможности отмечайте пол и примерный возраст прохожих, чтобы составить портрет аудитории.

Метод 2: Анализ «якорей»

Оцените окружение. Мощные трафикообразующие объекты, или “якоря”, гарантированно создают поток людей. К ним относятся:

Станции метро и остановки общественного транспорта.
Крупные торговые и бизнес-центры.
Университеты и другие учебные заведения.
Городские достопримечательности и парки.
Крупные сетевые супермаркеты.

Метод 3: Технологичные решения (Big Data)

Наиболее точный и современный метод. Мы используем данные мобильных операторов, Wi-Fi-радары и камеры с технологией компьютерного зрения. Это позволяет не только с высочайшей точностью посчитать количество людей, но и получить их обезличенный социально-демографический портрет: пол, возраст, уровень дохода, интересы, типичные маршруты передвижения.

Интеграция ButlerSPB: В своей работе мы в ButlerSPB комбинируем все три метода. Полевой анализ для “чувства места” и Big Data для получения объективных цифр, что позволяет нам давать клиентам максимально точный прогноз успешности локации.

Пульс города: Топовые локации стрит-ритейла в Санкт-Петербурге

Знание города — ключ к правильному выбору. Вот краткий обзор основных торговых зон Петербурга с точки зрения трафика. узнайте больше о услугах по управлению арендой на официальном сайте ButlerSPB

Класс «А+» (Невский проспект, Большая Конюшенная)

Тип трафика: Смешанный (туристический, транзитный, целевой) с максимальной интенсивностью.
Примерные ставки: X-Y руб/м².
Для кого: Флагманские магазины мировых брендов, банки, премиальные рестораны, для которых имидж так же важен, как и выручка.

Ресторанные кластеры (улица Рубинштейна, Большая Морская)

Тип трафика: Преимущественно вечерний, прогулочный, целевой. Люди приходят сюда специально, чтобы отдохнуть.
Примерные ставки: A-B руб/м².
Для кого: Бары, авторские рестораны, концептуальные заведения, ночные клубы.

Креативные и модные пространства (Новая Голландия, Севкабель Порт)

Тип трафика: Целевой, прогулочный (молодежь, креативный класс, туристы).
Особенность: Здесь важна синергия с другими резидентами. Вы становитесь частью единой экосистемы.
Для кого: Дизайнерские шоу-румы, кофейни “третьей волны”, ремесленные мастерские, гастро-энтузиасты.

Спальные районы-гиганты (Проспект Просвещения, Комендантский проспект у метро)

Тип трафика: Преимущественно транзитный (от/до метро) и локальный (жители района).
Примерные ставки: C-D руб/м².
Для кого: Сетевые ритейлеры, аптеки, пекарни, салоны красоты, сервисы “у дома”, пункты выдачи заказов.

Экспертная вставка: Не стоит гнаться только за Невским. Для многих бизнес-моделей локация в густонаселенном спальном районе с “правильным” трафиком будет в разы рентабельнее.

Король и его свита: Другие факторы, формирующие цену аренды

Трафик — главный, но не единственный фактор. На финальную стоимость аренды влияет целый комплекс характеристик объекта:

Визуальные характеристики: Размер и количество витринных окон, заметность фасада, возможность размещения крупной вывески. Помещение с витриной в пол всегда будет дороже “слепого” подвала.
Планировка и состояние: Открытая планировка (open space) ценится выше, чем кабинетная нарезка. Высокие потолки и качественный ремонт также повышают ставку.
Технические параметры: Выделенная электрическая мощность (для общепита нужно не менее 25-30 кВт), наличие и состояние системы вентиляции, наличие отдельных входов для посетителей и разгрузки.
Окружение: Сильные “соседи-якоря” (например, крупный супермаркет или фитнес-клуб) могут генерировать дополнительный трафик для вас.
Парковка и доступность: Наличие парковочных мест для клиентов и удобного подъезда для разгрузки товара — весомый плюс.

Инструкция по применению: Советы арендатору и арендодателю

Как использовать эти знания на практике?

Советы Арендатору

Определите свой трафик. Прежде чем искать помещение, четко опишите портрет своего идеального клиента и тип трафика, который ему соответствует.
Проверяйте сами. Не верьте на слово. Потратьте несколько часов на самостоятельный подсчет трафика в разное время суток у понравившегося объекта.
Рассчитайте конверсию. Посчитайте, какой процент прохожих должен зайти к вам и совершить покупку, чтобы ваш бизнес был рентабельным при текущей арендной ставке. Реалистичны ли эти цифры?
Обратитесь к экспертам. Запросите у собственника данные по трафику или закажите независимую оценку, чтобы принимать решение на основе объективных данных, а не эмоций.

Советы Арендодателю

Инвестируйте в исследование. Заказ профессионального анализа трафика вашего объекта — лучшая инвестиция. Это ваш главный аргумент в переговорах о высокой арендной ставке.
Продавайте возможность, а не метры. Презентуйте свой объект не как “помещение 100 м²”, а как “бизнес-локацию с подтвержденным трафиком 1500 человек в час”.
Улучшайте окружение. Работайте над благоустройством прилегающей территории и старайтесь привлекать сильных арендаторов-соседей. Это повысит общий трафик и ценность всего пула ваших помещений.

Заключение

Пешеходный трафик — это ключевой, измеримый и самый важный драйвер стоимости аренды и успеха в стрит-ритейле. Его глубокий анализ — не роскошь, а абсолютная необходимость для выживания и процветания вашего бизнеса в конкурентной среде Санкт-Петербурга.

Выбор локации — это самое важное инвестиционное решение для ритейлера. Цена ошибки слишком высока, чтобы полагаться на одну лишь интуицию.

Найдите локацию с гарантированным трафиком

Выбор помещения — это больше чем просто стены и квадратные метры. Это выбор вашего будущего потока клиентов. Команда ButlerSPB использует комплексный анализ, включая данные Big Data, для подбора помещений, которые действительно будут работать на ваш бизнес. Мы знаем, где в Санкт-Петербурге ходят ваши клиенты.

Получить бесплатную консультацию по подбору помещения

Трафик как фактор цены аренды стрит-ритейла