Как выбрать планировку квартиры для максимальной арендной доходности: Гайд для инвестора от ButlerSPB

Почему квадратные метры — это не главное, а планировка решает всё

Многие начинающие инвесторы в недвижимость совершают одну и ту же ошибку: они гонятся за общей площадью, полагая, что чем больше квадратных метров, тем выше будет арендная плата. Это опасное заблуждение. Представьте две квартиры по 40 м² в одном и том же доме. Одну сдают за день по высокой ставке, а вторая простаивает неделями со скидкой. Разница в их доходности может достигать 20-30%, и секрет кроется не в метраже, а в логике пространства — в планировке.

Мы в ButlerSPB управляем более чем 150 объектами в Санкт-Петербурге и на основе ежедневной практики и больших данных видим, какие решения приносят собственникам максимальную прибыль, а какие — только головную боль.

В этом гайде мы расскажем, как тип планировки напрямую влияет на ваш доход, разберем самые популярные на рынке СПб варианты и дадим четкие рекомендации, которые помогут вам сделать правильный выбор и приумножить свои инвестиции.

Три кита успешной арендной квартиры: на что смотреть перед покупкой

Прежде чем анализировать конкретные планировки, важно понять три фундаментальных принципа, на которых строится любая успешная арендная стратегия.

1. Целевая аудитория: Кому вы будете сдавать?

Рынок аренды в Санкт-Петербурге неоднороден. Ваши потенциальные арендаторы — это студенты, молодые пары, IT-специалисты, работающие удаленно, туристы, приезжающие на несколько дней, или семьи с детьми. У каждой из этих групп свои требования к жилью:

Студенту или молодому специалисту важна функциональность на малой площади и близость к метро.
IT-специалисту необходимо удобное, изолированное рабочее место.
Паре нужна комфортная общая зона для отдыха и отдельная спальня.
Туристу — «вау-эффект», спальные места для 2-4 человек и удобная гостиная.

Определив своего «идеального арендатора», вы поймете, какая планировка ему нужна.

2. Функциональность и эргономика: Логика пространства

Оценивайте квартиру не по общей площади, а по «полезным метрам». Длинный и темный коридор — это мертвая зона, за которую вы заплатили при покупке, но которая не приносит никакой пользы арендатору.

Обращайте внимание на:

Минимум коридоров: Чем больше жилая площадь, тем лучше.
Естественный свет: Квартира с двумя окнами всегда будет привлекательнее и дороже, чем с одним.
Правильную геометрию комнат: Квадратные или прямоугольные комнаты легче меблировать, чем узкие «пеналы» или помещения со скошенными углами.
Наличие зон: Даже в небольшой студии должно быть четкое разделение на зону сна, зону кухни и зону отдыха.

3. Тип аренды: Посуточная vs. Долгосрочная

Ваша стратегия сдачи напрямую диктует требования к планировке.

Посуточная аренда: Здесь правит «вау-эффект». В приоритете — просторная кухня-гостиная, где может собраться компания, видовые характеристики и возможность комфортно разместить несколько человек. Изолированность комнат менее важна.
Долгосрочная аренда: На первом месте — бытовой комфорт и места для хранения. Наличие гардеробной, кладовой или просто продуманных встроенных шкафов может стать решающим фактором. Изолированная спальня здесь — большой плюс.

Хотите глубже разобраться в стратегиях? Читайте нашу статью: Посуточная или долгосрочная аренда: что выгоднее в СПб?

Студия, евродвушка или классика? Битва планировок за кошелек инвестора

Теперь разберем самые популярные типы квартир на рынке Санкт-Петербурга и оценим их инвестиционный потенциал.

Классическая студия (до 30 м²)

Описание: Единое пространство без внутренних перегородок, с выделенной зоной санузла.
Плюсы: Низкий порог входа для инвестора, всегда высокий спрос, быстрая сдача.
Минусы: Огромная конкуренция, ограниченная целевая аудитория (1 человек, максимум пара), более быстрый износ.
Идеальный арендатор: Студент, молодой специалист-одиночка, турист.
Вердикт ButlerSPB: Отличный «входной билет» для инвестиций в недвижимость СПб. Высокая ликвидность и понятное управление. Идеальна для посуточной сдачи в туристических локациях или долгосрочной аренды у метро для одного человека. Главное — выделиться на фоне сотен аналогов с помощью дизайна и хоумстейджинга.

Классическая однокомнатная квартира (35-45 м²)

Описание: Изолированная комната и отдельная кухня.
Плюсы: Более широкая аудитория (подходит для пар), привычный и понятный формат.
Минусы: Часто проигрывает по функциональности «евродвушкам» той же площади. Маленькая кухня не позволяет создать комфортную гостевую зону.
Идеальный арендатор: Пара, один человек, ценящий уединение и отдельную кухню.
Вердикт ButlerSPB: Универсальный солдат арендного рынка. Стабильный, но не максимальный доход. Чтобы такая квартира стала действительно доходной, она требует грамотного зонирования и продуманной меблировки.

Евродвушка (кухня-гостиная + спальня)

Описание: Планировка с объединенной кухней и гостиной (обычно 15-20 м²) и небольшой изолированной спальней (9-12 м²).
Плюсы: Максимально эффективное использование площади, две полноценные функциональные зоны, привлекает более статусную и платежеспособную аудиторию.
Минусы: Требует качественной вытяжки на кухне, цена покупки выше, чем у студии.
Идеальный арендатор: Молодая пара, IT-специалист, которому нужна гостиная для отдыха и отдельная спальня.
Вердикт ButlerSPB: Наш фаворит и чемпион по доходности. Это самый востребованный формат на современном рынке. При одинаковой площади с «однушкой», евродвушка приносит на 15-20% больше дохода, потому что дает арендатору два разных сценария жизни: принимать гостей и уединяться для сна или работы.

Двухкомнатные и более

Описание: Квартиры с двумя и более изолированными комнатами.
Плюсы: Ориентация на стабильный сегмент — семьи с детьми.
Минусы: Высокий порог входа, более дорогие коммунальные платежи и ремонт, более узкая целевая аудитория.
Идеальный арендатор: Семья с ребенком (или двумя), группа студентов.
Вердикт ButlerSPB: Сегмент для опытных инвесторов. Такая доходная квартира требует точного попадания в локацию (наличие школ, детских садов, парков) и понимания потребностей семейных арендаторов. Риски простоя здесь выше.

Тип планировки	Плюсы	Минусы	Лучше для
Студия	Низкая цена входа, высокий спрос	Высокая конкуренция, 1-2 арендатора	Посуточной аренды, студентов
1-комнатная	Универсальность, привычный формат	Неэффективное использование пространства	Долгосрочной аренды для пар
Евродвушка	Максимальная функциональность и ROI	Цена выше, чем у “однушки”	Платежеспособных пар, IT-специалистов
2-комнатная+	Стабильные арендаторы (семьи)	Высокий порог входа, узкая ЦА	Долгосрочной аренды семьям

Не только стены: повышаем доходность с помощью ума, а не кувалды

Даже не самую удачную планировку можно превратить в высокодоходный актив. Главное — мыслить не комнатами, а функциями.

Умное зонирование: создаем функции, а не комнаты

Чтобы увеличить доход от аренды, не обязательно сносить стены. Используйте легкие и стильные решения для разделения пространства:

Стеллажи: Открытый стеллаж отлично отделяет зону спальни от гостиной в студии, не «съедая» свет.
Стеклянные перегородки: Создают ощущение изолированности, но сохраняют объем и свет. Идеально для выделения рабочего кабинета.
Подиумы: Подиум с выдвижной кроватью или системами хранения — отличное решение для небольших квартир.
Ширмы и текстиль: Мобильное и бюджетное решение для быстрого зонирования.

«Продающая» меблировка и хоумстейджинг

Пустые стены не сдаются в аренду. Сдается образ жизни, комфорт и уют. Именно поэтому профессиональный хоумстейджинг — это не расход, а инвестиция. Правильно подобранная мебель, декор, текстиль и свет могут не только ускорить сдачу объекта в несколько раз, но и повысить арендную ставку на 15-20%.

Наша услуга «под ключ» по меблировке и хоумстейджингу квартир создана для того, чтобы ваш объект выделялся на фоне конкурентов и приносил максимальную прибыль с первого дня.

[Фото “До/После” из нашего портфолио]

Неочевидные фишки: балкон, гардеробная, вид из окна

Часто решающим фактором для арендатора становятся детали, которым собственники не придают значения:

Утепленный балкон: Это не склад для хлама, а потенциальный кабинет, лаунж-зона или мини-спортзал. Такая опция может мгновенно поднять ценность квартиры.
Гардеробная: Небольшая, но продуманная гардеробная комната всегда выиграет у громоздкого шкафа-купе.
Вид из окна: Если из вашей квартиры открывается красивый вид, сделайте на этом акцент. Поставьте у окна барную стойку или уютное кресло.

Ваша квартира — это актив. Заставьте его работать на 100%

Выбор планировки — это стратегическое решение, которое определяет 80% успеха вашего арендного бизнеса. Как мы видим, сегодня безусловными лидерами по соотношению цена-качество-доходность являются евродвушки. Они отвечают запросам самой широкой и платежеспособной аудитории. Однако наш опыт в управлении недвижимостью в СПб доказывает: любая квартира может стать прибыльной, если подойти к ее подготовке с умом и пониманием рынка.

Не уверены, какой потенциал у вашей квартиры? Получите бесплатную экспертную оценку арендной ставки и рекомендации по повышению доходности от ButlerSPB. Мы проанализируем вашу планировку, локацию и дадим конкретные цифры.

Получить бесплатную консультацию

Скачайте наш чек-лист: «15 ключевых точек для проверки квартиры перед сдачей в аренду», чтобы ничего не упустить.

Скачать чек-лист

Посмотрите, как мы управляем недвижимостью наших клиентов и какие результаты это приносит, в нашем Портфолио.

Автор: Иван Иванов, руководитель отдела управления ButlerSPB. доверительное управление квартирой - отличное решение

Выбор планировки для максимальной арендной доходности