Юрист по коммерческой недвижимости: 7 ситуаций, когда без него не обойтись

Покупка офиса, аренда склада или продажа торгового помещения — для бизнеса это всегда большой шаг. На кону стоят миллионы, а иногда и судьба всей компании. К сожалению, рынок коммерческой недвижимости полон «подводных камней»: скрытые обременения, недобросовестные продавцы, «кабальные» условия договоров и проблемы с назначением земли могут превратить выгодную, на первый взгляд, сделку в источник многолетних проблем и убытков.

Многие предприниматели в попытке сэкономить действуют самостоятельно или доверяют сделку риелтору. Но защитит ли это от всех рисков? Ответ, как правило, — нет. В этой статье эксперты ButlerSPB разберут ключевые сценарии, в которых привлечение профильного юриста по коммерческой недвижимости — это не лишние расходы, а разумная инвестиция в безопасность вашего бизнеса.

Почему штатный юрист или риелтор — не всегда замена?

Перед тем как перейти к конкретным ситуациям, важно отработать популярное возражение: «У меня есть свой юрист» или «Сделку ведет риелтор». Это разные специалисты с разными задачами.

Штатный юрист компании может быть блестящим специалистом в корпоративном или договорном праве, но, скорее всего, не имеет ежедневной практики в узкой сфере недвижимости. Он может не знать всех тонкостей земельного, градостроительного законодательства и специфических регламентов Росреестра, которые постоянно меняются.
Риелтор — это в первую очередь посредник. Его главная задача — найти объект, свести покупателя с продавцом и получить свою комиссию. Он не проводит глубокий юридический аудит (Due Diligence), не несет финансовой ответственности за «юридическую чистоту» объекта и не будет представлять ваши интересы в суде в случае спора.

Вывод: Сделки с коммерческой недвижимостью требуют узкоспециализированных знаний. Ошибка здесь может стоить слишком дорого, поэтому нужен эксперт, который занимается именно этими вопросами.

Топ-7 ситуаций, требующих участия юриста по коммерческой недвижимости узнайте больше об управлении на сайте ButlerSPB

Рассмотрим самые распространенные случаи, когда профессиональная юридическая поддержка абсолютно необходима.

1. Покупка или продажа объекта (от офиса до завода)

Это самая ответственная операция. Юрист здесь выступает вашим главным защитником.

Что делает юрист: Проводит полный Due Diligence — всестороннюю юридическую проверку чистоты объекта. Он анализирует всю историю переходов прав собственности, проверяет продавца на банкротство и наличие судебных споров, запрашивает информацию о скрытых обременениях, разрабатывает безопасную схему расчетов и готовит юридически безупречный договор.
Риски без юриста: Купить объект с долгами, под арестом, с незаконной перепланировкой, которую невозможно узаконить, или объект, права на который могут оспорить бывшие собственники или их наследники.

Пример из практики ButlerSPB: К нам обратился клиент с намерением купить крупный складской комплекс в Ленинградской области. Продавец предоставил идеальные, на первый взгляд, документы. Однако наша проверка выявила, что часть построек на территории не была узаконена, а единственная подъездная дорога проходит по соседнему участку без оформленного сервитута (права проезда). Сделка в таком виде грозила клиенту убытками в десятки миллионов рублей и потенциальной транспортной блокадой. Мы вступили в переговоры и добились от продавца полного узаконивания построек и регистрации сервитута до заключения договора.

2. Заключение договора долгосрочной аренды (более 1 года)

Договор аренды коммерческой недвижимости на срок от года и более подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Но главные риски кроются в его содержании.

Что делает юрист: Анализирует проект договора на наличие невыгодных для вас условий: скрытые платежи, необоснованные штрафы, право арендодателя на одностороннее расторжение договора или немотивированное повышение ставки. Юрист составляет протокол разногласий и добивается включения в договор защитных механизмов, а затем сопровождает его регистрацию.
Риски без юриста: Подписать «кабальный» договор, столкнуться с внезапным повышением арендной платы на 50%, получить требование освободить помещение в течение месяца из-за формального нарушения или обнаружить, что расходы на капитальный ремонт переложены на вас.

3. Инвестирование в недвижимость и девелопмент

Если вы планируете не просто купить готовый объект, а построить новый или реконструировать старый, юридическая экспертиза нужна еще на этапе выбора земельного участка.

Что делает юрист: Проверяет градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), вид разрешенного использования (ВРИ) и правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Он выясняет, нет ли на участке охранных зон (например, ЛЭП или газопровода), которые сделают строительство невозможным, и оценивает юридические риски проекта на самой ранней стадии.
Риски без юриста: Вложить деньги в землю, на которой в принципе невозможно построить запланированный торговый центр или логистический комплекс, столкнувшись с ограничениями, которые делают весь проект нерентабельным.

4. Юридическая проверка объекта перед сделкой (Due Diligence)

Эту услугу стоит выделить отдельно, так как она является сердцем любой безопасной сделки. Даже если вы уверены в продавце и объекте, независимая проверка обязательна.

Что именно мы проверяем (базовый чек-лист):
- Правоустанавливающие документы: На каком основании текущий собственник владеет объектом (договор купли-продажи, дарения, решение суда и т.д.).
- Выписка из ЕГРН: Актуальные данные о собственнике, наличии арестов, залогов, ипотек и других обременений.
- История объекта: Анализ всей цепочки собственников на предмет сомнительных и притворных сделок, которые могут быть оспорены.
- Судебные споры: Проверка наличия текущих или завершенных судебных разбирательств в отношении объекта или самого продавца.
- Техническая документация: Сверка реальной планировки с документами БТИ/кадастрового инженера на предмет неузаконенных перепланировок.
- Полномочия продавца: Проверка, имеет ли право лицо, подписывающее договор, совершать сделку.

Хотите провести экспресс-проверку самостоятельно? Мы в ButlerSPB подготовили более подробный чек-лист. [Вы можете запросить его у наших специалистов во время консультации].

5. Возникновение споров (с арендаторами, арендодателями, госорганами)

Если проблема уже возникла, пытаться решить ее своими силами — значит увеличить шансы на проигрыш.

Что делает юрист: Проводит претензионную работу (досудебное урегулирование), чтобы решить вопрос миром и сэкономить время. Если это невозможно, он готовит исковое заявление и представляет ваши интересы в арбитражном суде по вопросам взыскания арендной платы, расторжения договоров, оспаривания действий Росреестра и другим спорам.
Риски без юриста: Проиграть дело из-за процессуальных ошибок, неверно собранной доказательной базы или пропуска сроков исковой давности, что приведет к прямым финансовым потерям.

6. Сложная регистрация прав в Росреестре

Процесс регистрации перехода права собственности или договора аренды может быть остановлен (приостановка) или вовсе отменен (отказ) из-за малейшей ошибки в документах.

Что делает юрист: Готовит идеальный пакет документов, соответствующий всем требованиям закона и внутренним регламентам Росреестра. Если приостановка все же произошла, юрист оперативно взаимодействует с государственным регистратором, устраняет замечания и доводит процесс до успешного завершения.
Риски без юриста: Получить приостановку на 3 месяца, а затем и отказ в регистрации, из-за чего вся сделка может сорваться, а задаток — «сгореть».

7. Изменение назначения объекта или земельного участка

Перевод жилого помещения в нежилой фонд или смена вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка — это сложные административные процедуры, требующие глубокого понимания регламентов.

Что делает юрист: Анализирует возможность проведения процедуры, готовит проектную документацию, собирает пакет документов и сопровождает вас на всех этапах согласования в государственных инстанциях.
Риски без юриста: Потратить месяцы, а то и годы, на хождение по кабинетам и получить итоговый отказ из-за несоблюдения формальных требований.

Сколько стоят услуги юриста и как это окупается?

Главное возражение, которое мы слышим, — «это дорого». Давайте посмотрим на это с точки зрения бизнеса. Стоимость услуг юриста по недвижимости в СПб всегда несоизмеримо меньше потенциальных убытков. Потеря аванса в несколько миллионов, покупка проблемного актива, который потом невозможно продать, или проигранный суд стоят в десятки, а то и в сотни раз дороже.

В ButlerSPB мы предлагаем прозрачные форматы работы: это может быть фиксированная плата за полное сопровождение сделки с коммерческой недвижимостью «под ключ» или почасовая оплата за консультации.

Например, стоимость полного юридического сопровождения покупки офиса за 15 млн рублей может составлять 1-2% от суммы. Но эта инвестиция гарантирует, что вы не потеряете все 15 миллионов из-за риска, который не заметил бы непрофессионал.

Заключение

Юрист по коммерческой недвижимости — это не статья расходов, а ваш персональный «страховой полис» при работе с крупными активами. Его задача — не просто подготовить бумаги, а защитить ваши деньги, время и нервы. Экономия на профессиональной юридической поддержке сегодня почти всегда оборачивается колоссальными финансовыми и репутационными потерями завтра.

Не ждите, когда проблема возникнет. Обезопасьте свою сделку заранее.

Защитите свои инвестиции в коммерческую недвижимость

Команда юристов ButlerSPB готова провести детальный анализ вашей ситуации, проверить объект и сопроводить сделку любой сложности. Не рискуйте своим бизнесом и капиталом.

Получите первичную бесплатную консультацию, чтобы оценить риски вашей будущей сделки.

[Оставить заявку на консультацию]
[Позвонить нам: +7 (XXX) XXX-XX-XX]
[Посмотреть наши кейсы]

Юрист по коммерческой недвижимости: когда без него не обойтись