Сдаем квартиру по закону: Все, что нужно знать собственнику об аренде в 2024 году

Сдача квартиры в аренду — привлекательный источник дохода, но и минное поле юридических рисков. Неправильный договор, проблемные жильцы, вопросы от налоговой… Как обезопасить себя и свою недвижимость? Ответы кроются в знании законодательства. Команда управляющей компании ButlerSPB ежедневно решает эти вопросы для наших клиентов, поэтому мы делимся только проверенной, работающей на практике информацией. В этой статье вы найдете пошаговый разбор всех юридических аспектов: от составления договора и уплаты налогов до решения самых сложных конфликтных ситуаций.

Аренда или найм? Разбираемся в терминах

Первое, с чего начинается юридическая грамотность, — это правильная терминология. Хотя в повседневной жизни мы говорим “сдать в аренду”, с точки зрения закона есть два разных понятия:

Договор найма жилого помещения: заключается, когда собственник (физическое лицо) сдает жилье другому физическому лицу. Этот случай охватывает 99% ситуаций с арендой квартир и регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ. Закон в большей степени защищает права жильца (нанимателя).
Договор аренды: заключается, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо (например, компания снимает квартиру для своего сотрудника). Этот процесс регулируется главой 34 ГК РФ.

Комментарий эксперта ButlerSPB: Не пугайтесь сложных терминов. В быту все используют слово “аренда”, и мы в статье для простоты будем придерживаться его. Главное — понимать, что юридически ваш договор с жильцом, скорее всего, будет именно договором найма, и составлять его нужно по соответствующим правилам.

На какие законы опираться?

Чтобы чувствовать себя уверенно, собственнику стоит иметь представление об основных нормативных актах, регулирующих сферу аренды:

Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): Главы 34 и 35 — это ваша “библия”. Здесь прописаны все ключевые моменты: от формы договора до прав и обязанностей сторон.
Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ): Определяет правила пользования жилым помещением, обязанности по оплате коммунальных услуг и содержанию общего имущества.
Налоговый кодекс РФ (НК РФ): Регулирует все, что связано с уплатой налогов с полученного дохода.
Федеральные законы: Например, ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” важен при заключении долгосрочных договоров.

Договор — ваш главный юридический щит

Устные договоренности, обещания и “честное слово” не имеют никакой юридической силы, когда дело доходит до споров. Единственный документ, который защищает ваши интересы, деньги и недвижимость, — это грамотно составленный письменный договор.

Обязательные пункты договора найма: Чек-лист для собственника

Проверьте, чтобы в вашем договоре были подробно раскрыты все эти пункты.

Предмет договора Что входит: полный и точный адрес квартиры, ее кадастровый номер, площадь, количество комнат. Обязательно укажите, на основании какого документа вы являетесь собственником (например, выписка из ЕГРН №… от…). Совет от ButlerSPB: Не поленитесь приложить к договору копию выписки из ЕГРН. Это снимает у арендатора все вопросы о праве собственности.
Стороны договора Что входит: полные паспортные данные собственника (наймодателя) и арендатора (нанимателя). Если с ним будут проживать другие люди, их тоже необходимо вписать в договор. Совет от ButlerSPB: Всегда лично проверяйте оригиналы паспортов всех, кто будет проживать в квартире. Не полагайтесь на фотографии или копии.
Срок договора Здесь есть ключевой нюанс, влияющий на ваши права. Договор может быть краткосрочным (до 11 месяцев включительно) и долгосрочным (от 1 года и более).

Краткосрочный vs. Долгосрочный: В чем подвох?
- Краткосрочный (до 11 мес.): Это самый популярный и безопасный для собственника вариант. Он не требует государственной регистрации в Росреестре. Кроме того, по окончании срока наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок. Вы можете просто не продлевать его или предложить новые условия.
- Долгосрочный (от 1 года): Подлежит обязательной регистрации в Росреестре, что накладывает на квартиру обременение. Расторгнуть такой договор по вашей инициативе сложнее, а наниматель имеет преимущественное право на его продление.
Арендная плата Что входит: точная сумма ежемесячного платежа, конкретная дата оплаты (например, “не позднее 5 числа каждого месяца”), способ передачи денег (наличными с обязательной распиской или безналичным переводом на карту).

Индексация платы: как прописать, чтобы не было споров?

По закону (ст. 682 ГК РФ) вы не можете повышать плату чаще одного раза в год. Обязательно пропишите это условие в договоре, например: “Размер арендной платы может быть изменен наймодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, но не более чем на X%”.
Обеспечительный платеж (залог) Что входит: точная сумма залога, а также исчерпывающий перечень условий, при которых он может быть удержан полностью или частично. Совет от ButlerSPB: Четко пропишите в договоре, что залог удерживается в случае: порчи имущества (согласно акту приема-передачи), задолженности по арендной плате или задолженности по оплате коммунальных услуг. Укажите срок возврата залога после выезда жильцов (например, в течение 3-5 дней).
Права и обязанности сторон Что входит: кто и за что платит. Четко разделите: арендатор оплачивает коммунальные услуги по счетчикам (вода, свет, газ), а собственник — взносы на капремонт и содержание жилья. Определите, кто отвечает за ремонт: текущий (замена лампочки, починка смесителя) — наниматель, капитальный (замена труб, окон) — наймодатель. Пропишите правила проживания: можно ли заводить животных, курить в квартире, проводить шумные мероприятия.
Порядок расторжения Что входит: условия, при которых каждая из сторон может досрочно расторгнуть договор. Например, наниматель обязан предупредить о выезде за 30 дней.

Врезка: «Хотите быть уверены в договоре на 100%? Клиенты ButlerSPB получают юридически выверенный договор, защищающий их интересы в любой ситуации. [Ссылка на страницу услуг]»

Налоги: Как спать спокойно и не бояться ФНС

Игнорирование налогов с дохода от аренды — это прямой путь к штрафам, пеням и неприятному общению с Федеральной налоговой службой (ФНС). Штраф за неуплату составляет от 20% до 40% от неуплаченной суммы. Платить налоги проще и дешевле, чем скрываться.

3 законных способа платить налоги с аренды в 2024 году

Способ	Налоговая ставка	Преимущества	Недостатки
1. Как физ. лицо (НДФЛ)	13%	Простота: нужно подать лишь одну декларацию 3-НДФЛ в год.	Самая высокая налоговая ставка.
2. Как самозанятый (НПД)	4% (если жилец - физ.лицо)	Очень низкая ставка, нет сложной отчетности, все делается в приложении.	Есть лимит по годовому доходу (2,4 млн ₽), нельзя нанимать сотрудников.
3. Как ИП (УСН)	6% (на “доходы”)	Относительно низкая ставка. Подходит, если у вас несколько объектов.	Нужно регистрировать ИП, вести бухгалтерию, платить страховые взносы.

Призыв к действию: «Сложно выбрать? Не хотите тратить время на декларации и чеки? Мы берем на себя все расчеты и взаимодействие с налоговой для наших клиентов. Узнайте больше об услуге доверительного управления.»

Сложные ситуации и их законное решение

Даже с идеальным договором могут возникнуть проблемы. Главное — действовать строго в рамках закона.

Арендатор не платит вовремя?

Шаг 1: Сразу же направьте арендатору письменное уведомление (можно в мессенджере, если это предусмотрено договором) с требованием погасить долг. Фиксируйте все общение. Шаг 2: Если оплата не поступает, вы можете расторгнуть договор. При долгосрочном договоре основанием для выселения через суд является неуплата более двух раз подряд. При краткосрочном — достаточно одного факта просрочки, чтобы направить требование об освобождении квартиры.

Арендатор испортил имущество. Как возместить ущерб?

Здесь вашим главным союзником становится акт приема-передачи с подробной описью всего имущества, его состояния и фотографиями, подписанный в начале аренды. Решение: Сначала предложите урегулировать вопрос мирно. Если не получается, вы имеете полное право удержать сумму ущерба из обеспечительного платежа. Если залога не хватает, вы можете требовать возмещения добровольно или обратиться в суд с иском.

Как законно выселить жильцов?

Запомните главное: вы не имеете права самостоятельно менять замки, выставлять вещи арендатора за дверь или применять силу. Это незаконно. Если жильцы отказываются съезжать добровольно по окончании срока договора или при его досрочном расторжении, единственный законный путь — обращение в суд с иском о выселении. Основаниями для этого могут быть: систематическая неуплата, порча имущества, использование квартиры не по назначению (например, под офис или склад).

Арендатор хочет съехать раньше срока. Должен ли я вернуть залог?

Все зависит от условий вашего договора. Если в нем прописано, что арендатор обязан предупредить о досрочном расторжении за определенный срок (например, 30 дней), а он этого не сделал, вы можете удержать часть залога в качестве компенсации. Если такое условие не прописано, вы обязаны вернуть залог, удержав из него только суммы задолженности по платежам или за порчу имущества.

Как доверительное управление снимает все юридические головные боли

Как видите, сдача квартиры — это полноценная работа, требующая знаний, времени и стальных нервов. Именно поэтому все больше собственников в Санкт-Петербурге передают свою недвижимость в доверительное управление ButlerSPB. Вот как мы решаем все вышеописанные проблемы:

✅ Составляем непробиваемый договор, который на 100% защищает ваши интересы.
✅ Тщательно проверяем будущих жильцов, снижая риски до минимума.
✅ Контролируем своевременную оплату и ежемесячно переводим деньги на ваш счет.
✅ Сами ведем все расчеты с ФНС, оформляем самозанятость и платим налоги за вас.
✅ Решаем любые конфликтные ситуации с жильцами в строгом соответствии с законом.
✅ Экономим ваше время, нервы и в конечном итоге — деньги.

Главные выводы

Чтобы сдача квартиры приносила только доход, а не проблемы, помните три главных правила:

Ваш главный документ и щит — это детально проработанный договор найма.
Знайте свои права и обязанности, но всегда действуйте в рамках закона.
Платите налоги. С современными режимами, такими как самозанятость, это просто и выгодно.

Сдача квартиры может и должна быть простым и безопасным процессом. Доверьте свою недвижимость в Санкт-Петербурге профессионалам. Получите бесплатную консультацию и оценку арендного потенциала вашей квартиры от экспертов ButlerSPB уже сегодня!

Получить бесплатную консультацию

FAQ (Часто задаваемые вопросы): узнайте больше о услугах по управлению арендой на официальном сайте ButlerSPB

Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев? Нет, договор найма, заключенный на срок до 11 месяцев включительно, в государственной регистрации не нуждается.
Могу ли я приходить в квартиру без предупреждения для проверки? Нет. По закону, квартира на время найма становится временным жилищем арендатора, и его право на неприкосновенность защищено. Вы можете посещать квартиру для проверки ее состояния, но только по предварительному согласованию с нанимателем. Порядок и частота визитов лучше заранее прописать в договоре.
Кто должен платить за поверку счетчиков воды или электричества? Поскольку счетчики являются частью инженерных систем квартиры, их обслуживание, ремонт, замена и поверка — это обязанность собственника (наймодателя).

[Скачать] Чек-лист проверки квартиры перед сдачей в аренду

Ключевые аспекты законодательства об аренде